Viernes 01 de Diciembre de 2017 - 03:00 PM

¿Sabe por qué lo pueden sancionar en una propiedad horizontal en Bucaramanga?

Tener mal comportamiento o no cumplir el reglamento de la copropiedad podría acarrear sanciones que van desde llamados de atención hasta imposición de multas y publicación de lista de infractores.
Archivo /VANGUARDIA LIBERAL
¿Sabe por qué lo pueden sancionar en una propiedad horizontal en Bucaramanga?
(Foto: Archivo /VANGUARDIA LIBERAL)

Para aclarar dudas frecuentes en los residentes, Vanguardia.com y revista Gente consultó al abogado experto, Ramiro Serrano, quien basado en la ley asegura que los tipos de sanciones están definidos en el reglamento de cada copropiedad y enla ley.

De acuerdo con la ley 675 de 2001 en su artículo 59, las sanciones que pueden imponerse son las siguientes:

-Requerimiento por escrito con indicación del plazo en que debe ajustarse el residente infractor a las normas establecidas en la ley o en el reglamento de la copropiedad.

-Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa de los hechos que origina la sanción.

- Imposición de multas sucesivas. Mientras el incumplimiento persista, dichas sanciones no podrán ser superiores a dos veces el valor de las expensas comunes y que sumadas en el año no excedan a diez expensas comunes.

-Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales.

“El reglamento de propiedad horizontal puede establecer otros tipos de sanciones siempre que no violen principios fundamentales o derechos al uso y goce sobre los bienes comunes esenciales. Por tal motivo los reglamentos de propiedad horizontal podrían tener adicionalmente sanciones como: El no pertenecer a los consejos de administración, no tener derecho o restringir bienes comunes no esenciales, etc”, señaló Serrano.

Explicó que para sancionar se deben tener en cuenta criterios como el debido proceso:

-Que se encuentre fundamentada la sanción en infracciones contempladas en la ley o en los reglamentos de propiedad horizontal.

- Que se le dé derecho a la persona a contradecir los actos que se le imputan.

- Que el infractor tenga derecho a presentar pruebas.

- Tener derecho al recurso de reposición.

- Una persona no puede ser sancionada por una autoridad administrativa por violación de las normas urbanísticas y ser sancionada además por los mismos hechos por la copropiedad.

- Cumplir con el procedimiento establecido en los reglamentos para la imposición de sanciones y de la aplicación del presente debido proceso.

Cabe recordar que para imponer cualquier tipo de sanción en propiedad horizontal se requiere que dicha situación esté inserta en los reglamentos internos de la copropiedad.

Esto en fundamento en los artículos 5, 59, 60 y 86 de la Ley 675/01.

En caso contrario se violaría el debido proceso establecido en la Constitución Nacional, donde reza:

Nadie puede ser juzgado sino acorde a las leyes existentes...” y en propiedad horizontal es el reglamento.

En caso de estar inserto en los reglamentos de propiedad horizontal, solo podrán restringirse los bienes comunes no esenciales (piscinas, turco, salón social, etc); sobre este tema, en reiteradas ocasiones se ha manifestado la Corte Constitucional.

¿Y si el moroso no paga?

“Para que el moroso pague es por intermedio de un proceso ejecutivo y es responsabilidad del administrador no dejar crecer la cartera”, dijo Serrano.

En el caso de que la edificación esté cometiendo abusos con las sanciones, agregó el abogado, “el copropietario tiene dos caminos:

Uno por vía de tutela o impugnando la sanción interpuesta acorde como lo establece el Código General del Proceso”.

Para tener en cuenta

Para la imposición de las sanciones deberá tenerse en cuenta:

-Debe valorarse la intencionalidad del acto. Esto quiere decir, que no se puede sancionar de la misma manera a quien ocasiona ruido por una serenata de cumpleaños que a aquel que sale con un megáfono para no dejar dormir a los vecinos.

-Si se realizó por imprudencia o negligencia.

-Si la infracción la realiza el residente en forma reiterada.

- Debe analizarse la proporcionalidad de la sanción y los daños causados.

Sanciones por no pago de administración

El no pago de expensas comunes en la copropiedad tiene los siguientes puntos que deben tenerse en cuenta:

-Que para el cobro habrá solidaridad en su pago entre el propietario y tenedor a cualquier título del bien privado.

-Que el notario debe exigir el paz y salvo dado por la administradora al momento de llevarse a cabo transferencia de dominio. En caso negativo debe dejar constancia que se le envió notificación a la administradora para dicha información. De todos modos si existiera mora, se hará solidario el nuevo propietario.

-Que éstas deben cancelarse desde el día en que el constructor hizo la tradición del inmueble.

-Que deben cancelarse así no ocupe o disfrute de los bienes privados o comunes de la copropiedad.

-Que el incumplimiento por mora tendrá que cobrarse el máximo moratorio legal, a menos que la asamblea haya destinado un interés inferior. Es necesario dejar claro que ni el Consejo de Administración ni el administrador tienen las facultades de elaborar descuentos.

-Que los morosos deberán ser reportados antes de la realización de cada asamblea y podrán ponerse en listas dentro de la copropiedad donde no haya mucho tráfico de visitantes.

-El interponer un proceso ejecutivo para el cobro de expensas comunes, hoy, solo requiere de la certificación dada por la administradora de la copropiedad, en la que de forma detallada exprese lo adeudado, la representación legal de los demandados y el libelo de la demanda.

¿Quién sanciona?

Los únicos que pueden imponer sanciones son los Consejos de Administración y la Asamble General de copropietarios.

En ningún momento podrá realizarlo el Administrador. Él es el encargado de comunicar y cobrar dichas sanciones.

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