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Domingo 27 de Noviembre de 2011 - 12:01 AM

Ronda el temor por una posible burbuja inmobiliaria

Aunque desde hace unos meses algunos analistas comenzaron a advertir sobre la posibilidad de una “burbuja inmobiliaria” en el país, sólo hasta la semana anterior, cuando el Banco de la República alertó sobre el tema, los diferentes sectores comenzaron a hablar de medidas para evitarla.

De acuerdo con el Emisor, el precio de propiedad raíz presenta incrementos similares a los registrados a mediados de los noventa, antes de que reventara la crisis hipotecaria.

Y aunque el Gobierno ante la advertencia aseguró que la situación no genera alarmas –aún-, lo cierto es que de acuerdo con cifras del Dane, al comparar el primer trimestre de 2011 con el mismo periodo de 2010, el valor de la vivienda nueva ha subido 9.78 por ciento.

Las ciudades con mayores incrementos son Bucaramanga y Bogotá, en donde el índice de precios de vivienda nueva, IPVN, aumentó en 11,2 y 10,9 respectivamente, frente a otras ciudades como Pereira con 4,9 y Cali con 5,3%.

Para José Osorio, corredor inmobiliario, efectivamente el peligro es inminente. “Debido a las bajas en las tasas de interés, al aumento en los créditos hipotecarios y de consumo, ha habido un incremento en los últimos 5 años de más de un 100% en el costo de la vivienda (es decir un 20% anual). Para ser más claro, una casa que se compraba en 100 millones hace 5 años, hoy cuesta alrededor de 200 millones de pesos; Y aunque todos creen que está en furor la propiedad raíz, que es momento para invertir, yo creo que en realidad se está formando una burbuja inmobiliaria. Ojalá y no sea tarde y pase lo ocurrido en Estados Unidos”, aseguró.

Sin embargo, otros analistas como Francisco Paillie¸ Director Regional RE/MAX Colombia, aseguran que aunque el precio de la finca raíz efectivamente ha aumentado considerablemente, la demanda continúa y no hay muestras de burbuja como tal. “Estamos viviendo un boom económico y se proyecta un gran crecimiento durante los próximos años. La demanda por bienes raíces continuará. Sin embargo, la propiedad se seguirá concentrando en unos pocos y no en los estratos más bajos de la población”, explicó.

Para el Banco de la República, los elevados precios actuales se explican en parte por la alta demanda que generan las tasas de interés, que aún se encuentran en niveles históricamente bajos (13,3 por ciento en octubre), sobre todo si se comparan con el costo del crédito hipotecario de finales de 2008, cuando alcanzó a niveles superiores al 17 por ciento. Sin embargo, el Emisor aclara que el actual escenario no tiene nada qué ver con la crisis hipotecaria de finales de los 90 en Colombia, ni con la debacle generada por las hipotecas ‘basura’ en EU, pero sí es momento de estar alerta y tomar medidas, “por si acaso”.

“Hoy no existen síntomas que comprueben este fenómeno, pero ciertos indicios aconsejan estar alerta”, dijo el codirector del Banco de la República, Carlos Gustavo Cano.

Tres condiciones para una burbuja

De acuerdo con el departamento de investigaciones de Bancolombia, para que haya burbuja inmobiliaria deberían cumplirse tres condiciones: aumento de los precios, aumento excesivo de la demanda y aumento del endeudamiento de riesgo.

Aseguran los expertos que en Colombia se cumpliría la primera de las condiciones, pero no las dos últimas, “pues está claro que no existe acceso masivo a vivienda en las ciudades del país y no ocurre el caso de Estados Unidos donde una persona adquiría dos o tres viviendas al mismo tiempo”. En Colombia, a diferencia del país del norte donde se llegó a que ni siquiera se exigiera una cuota inicial, la banca no le presta a individuos con alto riesgo de no pago.

Y la tercera condición, asegura el análisis, tampoco se cumpliría; los datos de la Superintendencia Financiera señalan que, a lo largo de 2011, los desembolsos de crédito hipotecario han mostrado un gran desempeño, no sólo por el alto volumen de nuevas colocaciones, sino por los buenos resultados de los indicadores de riesgo.

Pero el Banco de la República habla de señales de riesgo. Carlos Gustavo Cano habla de situaciones como el aumento en el tiempo que se tarda en arrendar y de los altos precios, que estarían llegando al tope alcanzable por los estratos medios y bajos, sobre todo en Bogotá.

El departamento de Investigaciones de la Escuela de Ingenieros también habla de posibles situaciones críticas.

“La burbuja inmobiliaria ya ocurrió en Colombia, cuando impulsado por el sistema Upac, muchos colombianos terminaron con créditos que triplicaban el valor de sus casas, ahora es un tema del que se habla en privado y no oficialmente”.

BUCARAMANGA Y LA VIVIENDA

Un estudio del Cenac (Centro de Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional) sobre el tema, asegura además que en el año 2011 se evidencia una mejora tanto en unidades como en área, en la participación de la producción de VIS sobre la producción total de vivienda, con participaciones del 46.4% de las unidades y el 29.8% de los metros cuadrados. Sin embargo, el menor nivel de producción de vivienda de interés social tuvo lugar en Pereira y Bucaramanga.

Igualmente, precisa que considerando la producción anual de vivienda por cada mil habitantes, las ciudades de Bucaramanga y Bogotá presentan la mayor cantidad en 2010, entre las seis ciudades que cuentan con información para construir este indicador (5.7 y 5.6 viviendas, respectivamente).

Para la capital santandereana, explican algunos sectores, la situación está dada por la escasez de suelo para urbanizar, por lo que lo que se construye, supera los precios nacionales.

Sergio Luna Navas, gerente de la Cám

ara Colombiana de la Construcción (Camacol) regional Santander, considera que efectivamente lo que ocurre es que al no haber suelo urbanizable, los constructores han optado por adquirir casas para levantar torres con apartamentos más modernos y a precios más altos”.

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