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S√°bado 23 de Agosto de 2014
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Bucaramanga
2010-05-09 01:56:02

Lo que debe saber sobre ¬ĎPropiedad Horizontal¬í

Lo que debe saber sobre ¬ĎPropiedad Horizontal¬í
Si usted vive en un edificio o en un condominio, y los vecinos de su apartamento acostumbran a escuchar m√ļsica a todo volumen y protagonizan esc√°ndalos, este informe le va a interesar. ¬†

Es m√°s, si tiene alguna duda sobre los derechos a exigir que no le violen su tranquilidad, sobre todo sabiendo que reside en un sitio que se rige por las normas de la ¬ĎPropiedad Horizontal¬í, la Entrevista de la Semana le ser√° de gran utilidad.

Y es que por m√°s que sus vecinos sean ¬Ďrumberos¬í o, incluso, sean los due√Īos de los apartamentos, nadie tiene tiene derecho a molestarlo.
Por considerarlo de interés para la comunidad, presentamos algunas de las inquietudes que nos plantearon nuestros lectores, a través de la Página Bucaramanga y de www.vanguardia.com

Las respuestas a estos interrogantes estuvieron a cargo del reconocido abogado, Ramiro Serrano Serrano, quien nos asesor√≥ a trav√©s del ¬Ďchat¬í y de los diferentes correos de nuestras terminales virtuales.
Veamos:

Preguntas & respuestas

Julio Mart√≠nez: ¬ŅQu√© se puede hacer en un apartamento al que lo rige la Ley 675, cuando alguien alberga hasta cinco perros, los cuales ladran todo el d√≠a?
Respuesta: La Ley obliga que las mascotas deben permanecer también en un lugar adecuado. Instaure su queja ante la Alcaldía.

Amanda P√©rez: ¬ŅPuede un residente llamar a la Polic√≠a si alg√ļn residente tiene una reuni√≥n en su apartamento y se ha pasado de la hora permitida para hacer reuniones?
Respuesta: Si la persona no está cumpliendo con las normas del edificio y no hace caso a los órganos de administración o sus delegados, sí lo puede hacer.

Orlando Figueroa: ¬ŅLos propietarios que se encuentren en mora con la administraci√≥n pueden asistir a asambleas ordinarias y extraordinarias? ¬ŅTienen voz y voto?
Respuesta: Sí, no se les pueden quitar tales derechos.

Rodrigo Manrique: Vivo en una copropiedad campestre de m√°s de cincuenta parcelas campestres; hoy estos terrenos con catalogados como urbanos. De manera curiosa, el reglamento es el mismo desde hace 22 a√Īos, ¬Ņhabr√≠a alg√ļn tipo de sanci√≥n si no se actualiza?
Respuesta: No, simplemente tiene que adaptarse a la Ley 675/01, en lo que lo contradiga.

Luz M. Hern√°ndez: ¬ŅPuede un local comercial, situado en un edificio que en la actualidad funciona como papeler√≠a, pasarlo como habitaci√≥n, sin hacer los respectivos cambios en la escritura p√ļblica del edificio?
Respuesta: Para cambiarle el uso a una unidad privada, deber√° hacerlo la Asamblea General de Copropietarios, con la aprobaci√≥n del 70% de los coeficientes de copropiedad, siempre y cuando no viole las normas urban√≠sticas vigentes. Una vez aprobada la reforma, deber√° protocolizarse ante escritura p√ļblica y registrarla para que genere efectos ante terceros.

Cecilia Serrano: ¬ŅPor qu√© un residente que lleva viviendo aproximadamente 13 a√Īos en un edificio y no paga administraci√≥n sigue disfrutando de todos los servicios? Se ha demandado y nada pasa pues el se√Īor es abogado. ¬ŅSer√° que por este hecho tiene preferencias?
Respuesta: No tiene nada que ver. Insista en el proceso ejecutivo.

Enrique Pitta: Legalmente existe la posibilidad de cambiar de estrato a una propiedad horizontal, escogiendo un estrato m√°s bajo, debido a deterioro de las condiciones urbanas del sector
Respuesta: El cambio de estrato no es una decisión caprichosa; está fundamentada por la Ley. Esta se encuentra acorde a los servicios, ubicación y características de construcción en que se encuentre el sector.

Mar√≠a Mendoza: ¬ŅEl propietario de un condominio, al cual le falta vender o arrendar unos locales, est√° exento del pago de administraci√≥n? Respuesta: Todos los propietarios de inmuebles adscritos a la propiedad horizontal deben contribuir con las expensas comunes. Se encuentra fundamentado en la Ley 675/01, en los art√≠culos 25, 29, 30 y 31. La determinaci√≥n del pago se realiza acorde a los coeficientes √≥ m√≥dulos de contribuci√≥n establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Enrique Galvis: En un predio de dos plantas, en cuya escritura figura ¬ĎConjunto Bifamiliar¬í, el garaje puede funcionar una tienda, que vende trago y que incluso atiende despu√©s de las 10:00 p.m.¬† ¬ŅQu√© se puede hacer al respecto?
Respuesta: La Propiedad Horizontal establece el uso que debe dársele a la propiedad privada, y con èsta se podrán hacer las reclamaciones ante las autoridades policivas y judiciales.

Mar√≠a Isabel Urrutia: Compr√© un apartamento en un quinto piso y por errores de la constructora y de la notar√≠a, mi coeficiente est√° sobre el √°rea total, que es de 163 metros, y no por 102 metros que figura en la escritura como √°rea construida. Por lo tanto, pago el doble de cuota que los dem√°s apartamentos, pues los dem√°s tienen un √°rea de 84 metros. Yo pregunto: si es evidente que fue un error, que el coeficiente est√° sobre el √°rea total y no por el √°rea construida, ¬Ņa qu√© instancia acudo?
Respuesta: Si no logra que la Asamblea General de Copropietarios subsane este error, le tocar√≠a iniciar un proceso verbal sumario para la reglamentaci√≥n de los coeficientes de la copropiedad. Ya ni la notar√≠a, ni el registro podr√≠an realizar la correcci√≥n de dicho error. Es necesario tambi√©n aclararle que no es necesario levantar planos, ya que estos se encuentran adheridos al Reglamento de ¬ĎPropiedad Horizontal¬í que reposa en la notar√≠a, especificando las √°reas libres y construidas.

Carlos Gonz√°lez: Le constru√≠ una cubierta a una terraza que est√° en mi apartamento, con la autorizaci√≥n del consejo anterior. Es un √°rea com√ļn de uso exclusivo. Sin embargo, la actual administraci√≥n interpuso una queja ante Ornato Municipal, con el fin de que la cubierta sea desmontada. La autoridad me dice que debo legalizarla, pero necesito el permiso del 60% de la Junta de Propietarios. Sin embargo, la actual administraci√≥n se niega a convocar a una reuni√≥n extraordinaria de asociados. ¬ŅA qu√© mecanismo puedo acudir para legalizar la cubierta?
Respuesta: La asamblea podrá ser citada por el administrador, cuando él lo decida, por solicitud del consejo de administración o por los propietarios que sumen al menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad. Para la aprobación del cubrimiento de dicha terraza, deberá tener los permisos de las autoridades urbanísticas.

Lyda L√≥pez: Vivo en un edificio de estrato 4. Tenemos el problema de otra propietaria que no quiere pagar lo adeudado por administraci√≥n y arrend√≥ el apartamento a un coste√Īo, quien nos tiene desesperados con sus rumbas, lo peor es que tiene el aval de la propietaria. ¬ŅQu√© se puede hacer?
Respuesta: Trate de resolver tal situaci√≥n con los comit√©s de convivencia. Ante la imposibilidad de un acuerdo, el reglamento de ¬ĎPropiedad Horizontal¬í incluye sanciones por el incumplimiento de los deberes y obligaciones con la copropiedad.

Dora Colmenares: Soy due√Īa de un apartamento en un quinto piso; la torre tiene 12. Si hay un terremoto y se cae toda la edificaci√≥n y queda solo el lote, ¬Ņqu√© har√≠a como damnificada? Hago la pregunta porque no tengo seguro.
Respuesta: La distribución del terreno se hará de manera proporcional, tal como lo establecen los coeficientes de copropiedad. De ahí la importancia que los edificios estén bien asegurados, ya que estos garantizarían la construcción.

Roberto P√©rez: ¬ŅSe puede incluir a un moroso¬† de un conjunto residencial en la lista de las Centrales de Riesgos que existen, tal como ocurre con los morosos bancarios o tarjetas de cr√©dito?
Respuesta: S√≠, siempre y cuando en el reglamento de ¬ĎPropiedad Horizontal¬í lo permita.

Absal√≥n Duarte: ¬ŅQu√© plazo hay para tener habilitados los cuartos de aseo en los conjuntos cerrados?
Respuesta: Por ser una norma administrativa no requiere que est√© en el reglamento de ¬ĎPropiedad Horizontal¬í. Por tal motivo, tales horarios pueden reglamentarlos la Asamblea General de Copropietarios, el Consejo de Administraci√≥n o el propio administrador.

David Sarmiento: ¬ŅQu√© pasa cuando un constructor hace un edificio y en el garaje no se puede entrar una camioneta porque es muy estrecho?¬† ¬ŅQu√© se puede hacer al respecto?
Respuesta: Lo primero que hay que ver es si la construcción se realizó acorde a los planos aprobados ante la curaduría. Todas estas normas se encuentran reglamentadas en los Planes de Ordenamiento Territorial. Una vez analizada dichas situaciones y ante el incumplimiento, se pueden iniciar las acciones judiciales pertinentes.

√ďscar Quintero: Tengo un veh√≠culo, lo guardo en un parqueadero comunal dentro de mi conjunto residencial. Resulta que un d√≠a amaneci√≥ rayado, ¬Ņtengo derecho a que la administraci√≥n me pague el da√Īo o descontarla del pago de la administraci√≥n?
Respuesta: A menos que los reglamentos de propiedad manifiesten otra cosa, la copropiedad no responde por los da√Īos que se ocasionen a bienes privados. Responder√°n cuando se pueda demostrar judicialmente que efectivamente el da√Īo se realiz√≥ por el incumplimiento de las obligaciones en la administraci√≥n de la copropiedad.

Aura Arg√ľello: Un propietario de un apartamento decide colocar un equipo de aire acondicionado en la parte externa de su unidad privativa, sobre un muro al vac√≠o del edificio, sin mediar aprobaci√≥n por parte de la Asamblea de Copropietarios. ¬Ņ√Čl est√° violando las normas de ¬ĎPropiedad Horizontal¬í?
Respuesta: Estaría afectando la fachada de la copropiedad y es el administrador el encargado de que no se violen los reglamentos de los edificios.

Patricia Herrera: ¬ŅPor qu√© las empresas prestadoras de servicios p√ļblicos, como el Acueducto y la EMPAS, dicen que los usuarios de los conjuntos deben arreglar los da√Īos causados del medidor u otros, estando estos ubicados fuera del apartamento?
Respuesta: Los medidores son propiedad de cada unidad y, por tal razón, deben responder por su funcionamiento y mantenimiento.

Mar√≠a Eugenia Ardila: Cuando las terrazas no son de uso com√ļn y est√°n totalmente cerradas a los propietarios, ¬Ņa qui√©n le corresponde la impermeabilizaci√≥n y el cuidado de ellas?
Respuesta: Cuando existan áreas comunes de uso exclusivo, el mantenimiento de éstas estará a cargo del propietario que la está disfrutando. Cuando son terrazas comunes, estarán a cargo de la copropiedad.

Teo Garc√≠a: ¬ŅQu√© se hace con un copropietario que no paga las cuotas extraordinarias aprobadas en Asamblea y que se niega a cancelarlas, a pesar del proceso judicial iniciado? El Consejo le ha dado los plazos que ha pedido y no cumple¬Ö
Respuesta: Fuera del cobro ejecutivo, podrá prohibírsele el uso de los bienes comunes no esenciales de la copropiedad.

Ginna P√©rez: ¬ŅCu√°l es el nivel de detalle que se debe solicitar a un constructor en la promesa de compraventa para la descripci√≥n de todo el tema de obra blanca, acabados y fachadas?
Respuesta: Tanto la promesa, como la compraventa son un contrato bilateral que ambas partes deben estar de acuerdo para firmarlo. Luego usted puede solicitar que se le incluyan las especificaciones que considere necesarias para el cumplimiento de éste.

Fernanda L√≥pez: En un edificio de ¬ĎPropiedad Horizontal¬í, donde existen unos locales comerciales, ¬Ņes necesario cobrar IVA por el arriendo?
Respuesta: Sí, pero será acorde a la norma tributaria.

Mar√≠a F. Yepes: Vivo en un edificio donde los inquilinos del cuarto piso, s√°bado y domingo los dedican a colocar su equipo a alto volumen, cantar y decir groser√≠as. ¬ŅQu√© hacer en esos casos?
Respuesta: Se debe iniciar llegando a un acuerdo con el comit√© de convivencia. Si no se logra tal fin, deber√° aplicarse las normas y sanciones que se establecen en el Reglamento de ¬ĎPropiedad Horizontal¬í.

Mar√≠a Villamizar: Si tengo un terreno parcelado para vivienda de 106 casas y tengo vendido el 58%, ¬Ņen qu√© momento debo entregar los bienes comunes?
Respuesta: La ley establece que cuando se han vendido m√°s del 50% de los coeficientes de copropiedad deber√° hacerse la entrega de los bienes comunes.

Salom√© Quintero: ¬ŅAlguien puede ser contador y administrador de un mismo conjunto cerrado?
Respuesta: Sí, la prohibición que existe es para los revisores fiscales.

Adriana Rangel: ¬ŅEs legal que el mayoritario de una ¬ĎPropiedad Horizontal¬í tome las decisiones sin contar con la Junta Elegida en la Asamblea?
Respuesta: No.

Carlos R√≠os: Cuando se compra un inmueble sometido al ¬ĎR√©gimen de Propiedad Horizontal¬í, el comprador se convierte en deudor solidario de las deudas anteriores a la fecha de la compra del predio, con respecto a cuentas ordinarias o extraordinarias de la copropiedad?
Respuesta: Sí. La Ley 675/01 trajo esta modalidad y por esto el notario cuando se va a realizar la escritura de compraventa exige que se anexe el paz y salvo de la administración. Si no se aporta, éste dejará constancia en dicha escritura.

Esther Lemus: Las Actas del Consejo de Administración se deben poner en conocimiento de los residentes y publicarse en cartelera como las Actas de Asamblea?
Respuesta: No es una exigencia legal, a menos que lo establezca el Reglamento.

Juan Carlos Dom√≠nguez: Si existe un robo en un apartamento, dentro del conjunto cerrado y se est√° pagando una administraci√≥n, la cual incluye vigilancia ¬ŅQui√©n debe asumir la responsabilidad? ¬ŅY si el robo es en uno de los carros que se parquea dentro del conjunto residencial, qui√©n responde?
Respuesta: La administradora de bienes comunes no puede responder por la vigilancia de los bienes privados, a menos que en los reglamentos de ¬ĎPropiedad Horizontal¬í se establezca otra cosa.

Sandra G√≥mez: Vivo en un edificio de 7 apartamentos que tiene personer√≠a jur√≠dica. Sin embargo,¬† los dem√°s propietarios no quieren pagar seguro de √°reas comunes ni administrador. El edificio, a pesar de ser relativamente nuevo, se est√° deteriorando. Y es que la cuota que se recoge como administraci√≥n es m√≠nima; s√≥lo alcanza para el aseo del edificio. Mi preocupaci√≥n es que la inversi√≥n que realice de $120 millones con la compra de ese apartamento est√° perdiendo valor, debido a la falta de mantenimiento. ¬ŅQu√© hacer?
Respuesta: La verdad no se puede hacer otra cosa distinta a la de dialogar con sus vecinos. Es que las áreas comunes y su administración dependen de una comunidad que la integra la totalidad de los copropietarios.

 

Publicada por
eardila@vanguardia.comEuclides Ardila Rueda
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