Lo que debe saber sobre ‘Propiedad Horizontal’ | Noticias de santander, colombia y el Mundo

Lunes 20 de Octubre de 2014
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Bucaramanga
2010-05-09 01:56:02

Lo que debe saber sobre ‘Propiedad Horizontal’

Lo que debe saber sobre ‘Propiedad Horizontal’
Si usted vive en un edificio o en un condominio, y los vecinos de su apartamento acostumbran a escuchar música a todo volumen y protagonizan escándalos, este informe le va a interesar.  

Es más, si tiene alguna duda sobre los derechos a exigir que no le violen su tranquilidad, sobre todo sabiendo que reside en un sitio que se rige por las normas de la ‘Propiedad Horizontal’, la Entrevista de la Semana le será de gran utilidad.

Y es que por más que sus vecinos sean ‘rumberos’ o, incluso, sean los dueños de los apartamentos, nadie tiene tiene derecho a molestarlo.
Por considerarlo de interés para la comunidad, presentamos algunas de las inquietudes que nos plantearon nuestros lectores, a través de la Página Bucaramanga y de www.vanguardia.com

Las respuestas a estos interrogantes estuvieron a cargo del reconocido abogado, Ramiro Serrano Serrano, quien nos asesoró a través del ‘chat’ y de los diferentes correos de nuestras terminales virtuales.
Veamos:

Preguntas & respuestas

Julio Martínez: ¿Qué se puede hacer en un apartamento al que lo rige la Ley 675, cuando alguien alberga hasta cinco perros, los cuales ladran todo el día?
Respuesta: La Ley obliga que las mascotas deben permanecer también en un lugar adecuado. Instaure su queja ante la Alcaldía.

Amanda Pérez: ¿Puede un residente llamar a la Policía si algún residente tiene una reunión en su apartamento y se ha pasado de la hora permitida para hacer reuniones?
Respuesta: Si la persona no está cumpliendo con las normas del edificio y no hace caso a los órganos de administración o sus delegados, sí lo puede hacer.

Orlando Figueroa: ¿Los propietarios que se encuentren en mora con la administración pueden asistir a asambleas ordinarias y extraordinarias? ¿Tienen voz y voto?
Respuesta: Sí, no se les pueden quitar tales derechos.

Rodrigo Manrique: Vivo en una copropiedad campestre de más de cincuenta parcelas campestres; hoy estos terrenos con catalogados como urbanos. De manera curiosa, el reglamento es el mismo desde hace 22 años, ¿habría algún tipo de sanción si no se actualiza?
Respuesta: No, simplemente tiene que adaptarse a la Ley 675/01, en lo que lo contradiga.

Luz M. Hernández: ¿Puede un local comercial, situado en un edificio que en la actualidad funciona como papelería, pasarlo como habitación, sin hacer los respectivos cambios en la escritura pública del edificio?
Respuesta: Para cambiarle el uso a una unidad privada, deberá hacerlo la Asamblea General de Copropietarios, con la aprobación del 70% de los coeficientes de copropiedad, siempre y cuando no viole las normas urbanísticas vigentes. Una vez aprobada la reforma, deberá protocolizarse ante escritura pública y registrarla para que genere efectos ante terceros.

Cecilia Serrano: ¿Por qué un residente que lleva viviendo aproximadamente 13 años en un edificio y no paga administración sigue disfrutando de todos los servicios? Se ha demandado y nada pasa pues el señor es abogado. ¿Será que por este hecho tiene preferencias?
Respuesta: No tiene nada que ver. Insista en el proceso ejecutivo.

Enrique Pitta: Legalmente existe la posibilidad de cambiar de estrato a una propiedad horizontal, escogiendo un estrato más bajo, debido a deterioro de las condiciones urbanas del sector
Respuesta: El cambio de estrato no es una decisión caprichosa; está fundamentada por la Ley. Esta se encuentra acorde a los servicios, ubicación y características de construcción en que se encuentre el sector.

María Mendoza: ¿El propietario de un condominio, al cual le falta vender o arrendar unos locales, está exento del pago de administración? Respuesta: Todos los propietarios de inmuebles adscritos a la propiedad horizontal deben contribuir con las expensas comunes. Se encuentra fundamentado en la Ley 675/01, en los artículos 25, 29, 30 y 31. La determinación del pago se realiza acorde a los coeficientes ó módulos de contribución establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Enrique Galvis: En un predio de dos plantas, en cuya escritura figura ‘Conjunto Bifamiliar’, el garaje puede funcionar una tienda, que vende trago y que incluso atiende después de las 10:00 p.m.  ¿Qué se puede hacer al respecto?
Respuesta: La Propiedad Horizontal establece el uso que debe dársele a la propiedad privada, y con èsta se podrán hacer las reclamaciones ante las autoridades policivas y judiciales.

María Isabel Urrutia: Compré un apartamento en un quinto piso y por errores de la constructora y de la notaría, mi coeficiente está sobre el área total, que es de 163 metros, y no por 102 metros que figura en la escritura como área construida. Por lo tanto, pago el doble de cuota que los demás apartamentos, pues los demás tienen un área de 84 metros. Yo pregunto: si es evidente que fue un error, que el coeficiente está sobre el área total y no por el área construida, ¿a qué instancia acudo?
Respuesta: Si no logra que la Asamblea General de Copropietarios subsane este error, le tocaría iniciar un proceso verbal sumario para la reglamentación de los coeficientes de la copropiedad. Ya ni la notaría, ni el registro podrían realizar la corrección de dicho error. Es necesario también aclararle que no es necesario levantar planos, ya que estos se encuentran adheridos al Reglamento de ‘Propiedad Horizontal’ que reposa en la notaría, especificando las áreas libres y construidas.

Carlos González: Le construí una cubierta a una terraza que está en mi apartamento, con la autorización del consejo anterior. Es un área común de uso exclusivo. Sin embargo, la actual administración interpuso una queja ante Ornato Municipal, con el fin de que la cubierta sea desmontada. La autoridad me dice que debo legalizarla, pero necesito el permiso del 60% de la Junta de Propietarios. Sin embargo, la actual administración se niega a convocar a una reunión extraordinaria de asociados. ¿A qué mecanismo puedo acudir para legalizar la cubierta?
Respuesta: La asamblea podrá ser citada por el administrador, cuando él lo decida, por solicitud del consejo de administración o por los propietarios que sumen al menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad. Para la aprobación del cubrimiento de dicha terraza, deberá tener los permisos de las autoridades urbanísticas.

Lyda López: Vivo en un edificio de estrato 4. Tenemos el problema de otra propietaria que no quiere pagar lo adeudado por administración y arrendó el apartamento a un costeño, quien nos tiene desesperados con sus rumbas, lo peor es que tiene el aval de la propietaria. ¿Qué se puede hacer?
Respuesta: Trate de resolver tal situación con los comités de convivencia. Ante la imposibilidad de un acuerdo, el reglamento de ‘Propiedad Horizontal’ incluye sanciones por el incumplimiento de los deberes y obligaciones con la copropiedad.

Dora Colmenares: Soy dueña de un apartamento en un quinto piso; la torre tiene 12. Si hay un terremoto y se cae toda la edificación y queda solo el lote, ¿qué haría como damnificada? Hago la pregunta porque no tengo seguro.
Respuesta: La distribución del terreno se hará de manera proporcional, tal como lo establecen los coeficientes de copropiedad. De ahí la importancia que los edificios estén bien asegurados, ya que estos garantizarían la construcción.

Roberto Pérez: ¿Se puede incluir a un moroso  de un conjunto residencial en la lista de las Centrales de Riesgos que existen, tal como ocurre con los morosos bancarios o tarjetas de crédito?
Respuesta: Sí, siempre y cuando en el reglamento de ‘Propiedad Horizontal’ lo permita.

Absalón Duarte: ¿Qué plazo hay para tener habilitados los cuartos de aseo en los conjuntos cerrados?
Respuesta: Por ser una norma administrativa no requiere que esté en el reglamento de ‘Propiedad Horizontal’. Por tal motivo, tales horarios pueden reglamentarlos la Asamblea General de Copropietarios, el Consejo de Administración o el propio administrador.

David Sarmiento: ¿Qué pasa cuando un constructor hace un edificio y en el garaje no se puede entrar una camioneta porque es muy estrecho?  ¿Qué se puede hacer al respecto?
Respuesta: Lo primero que hay que ver es si la construcción se realizó acorde a los planos aprobados ante la curaduría. Todas estas normas se encuentran reglamentadas en los Planes de Ordenamiento Territorial. Una vez analizada dichas situaciones y ante el incumplimiento, se pueden iniciar las acciones judiciales pertinentes.

Óscar Quintero: Tengo un vehículo, lo guardo en un parqueadero comunal dentro de mi conjunto residencial. Resulta que un día amaneció rayado, ¿tengo derecho a que la administración me pague el daño o descontarla del pago de la administración?
Respuesta: A menos que los reglamentos de propiedad manifiesten otra cosa, la copropiedad no responde por los daños que se ocasionen a bienes privados. Responderán cuando se pueda demostrar judicialmente que efectivamente el daño se realizó por el incumplimiento de las obligaciones en la administración de la copropiedad.

Aura Argüello: Un propietario de un apartamento decide colocar un equipo de aire acondicionado en la parte externa de su unidad privativa, sobre un muro al vacío del edificio, sin mediar aprobación por parte de la Asamblea de Copropietarios. ¿Él está violando las normas de ‘Propiedad Horizontal’?
Respuesta: Estaría afectando la fachada de la copropiedad y es el administrador el encargado de que no se violen los reglamentos de los edificios.

Patricia Herrera: ¿Por qué las empresas prestadoras de servicios públicos, como el Acueducto y la EMPAS, dicen que los usuarios de los conjuntos deben arreglar los daños causados del medidor u otros, estando estos ubicados fuera del apartamento?
Respuesta: Los medidores son propiedad de cada unidad y, por tal razón, deben responder por su funcionamiento y mantenimiento.

María Eugenia Ardila: Cuando las terrazas no son de uso común y están totalmente cerradas a los propietarios, ¿a quién le corresponde la impermeabilización y el cuidado de ellas?
Respuesta: Cuando existan áreas comunes de uso exclusivo, el mantenimiento de éstas estará a cargo del propietario que la está disfrutando. Cuando son terrazas comunes, estarán a cargo de la copropiedad.

Teo García: ¿Qué se hace con un copropietario que no paga las cuotas extraordinarias aprobadas en Asamblea y que se niega a cancelarlas, a pesar del proceso judicial iniciado? El Consejo le ha dado los plazos que ha pedido y no cumple…
Respuesta: Fuera del cobro ejecutivo, podrá prohibírsele el uso de los bienes comunes no esenciales de la copropiedad.

Ginna Pérez: ¿Cuál es el nivel de detalle que se debe solicitar a un constructor en la promesa de compraventa para la descripción de todo el tema de obra blanca, acabados y fachadas?
Respuesta: Tanto la promesa, como la compraventa son un contrato bilateral que ambas partes deben estar de acuerdo para firmarlo. Luego usted puede solicitar que se le incluyan las especificaciones que considere necesarias para el cumplimiento de éste.

Fernanda López: En un edificio de ‘Propiedad Horizontal’, donde existen unos locales comerciales, ¿es necesario cobrar IVA por el arriendo?
Respuesta: Sí, pero será acorde a la norma tributaria.

María F. Yepes: Vivo en un edificio donde los inquilinos del cuarto piso, sábado y domingo los dedican a colocar su equipo a alto volumen, cantar y decir groserías. ¿Qué hacer en esos casos?
Respuesta: Se debe iniciar llegando a un acuerdo con el comité de convivencia. Si no se logra tal fin, deberá aplicarse las normas y sanciones que se establecen en el Reglamento de ‘Propiedad Horizontal’.

María Villamizar: Si tengo un terreno parcelado para vivienda de 106 casas y tengo vendido el 58%, ¿en qué momento debo entregar los bienes comunes?
Respuesta: La ley establece que cuando se han vendido más del 50% de los coeficientes de copropiedad deberá hacerse la entrega de los bienes comunes.

Salomé Quintero: ¿Alguien puede ser contador y administrador de un mismo conjunto cerrado?
Respuesta: Sí, la prohibición que existe es para los revisores fiscales.

Adriana Rangel: ¿Es legal que el mayoritario de una ‘Propiedad Horizontal’ tome las decisiones sin contar con la Junta Elegida en la Asamblea?
Respuesta: No.

Carlos Ríos: Cuando se compra un inmueble sometido al ‘Régimen de Propiedad Horizontal’, el comprador se convierte en deudor solidario de las deudas anteriores a la fecha de la compra del predio, con respecto a cuentas ordinarias o extraordinarias de la copropiedad?
Respuesta: Sí. La Ley 675/01 trajo esta modalidad y por esto el notario cuando se va a realizar la escritura de compraventa exige que se anexe el paz y salvo de la administración. Si no se aporta, éste dejará constancia en dicha escritura.

Esther Lemus: Las Actas del Consejo de Administración se deben poner en conocimiento de los residentes y publicarse en cartelera como las Actas de Asamblea?
Respuesta: No es una exigencia legal, a menos que lo establezca el Reglamento.

Juan Carlos Domínguez: Si existe un robo en un apartamento, dentro del conjunto cerrado y se está pagando una administración, la cual incluye vigilancia ¿Quién debe asumir la responsabilidad? ¿Y si el robo es en uno de los carros que se parquea dentro del conjunto residencial, quién responde?
Respuesta: La administradora de bienes comunes no puede responder por la vigilancia de los bienes privados, a menos que en los reglamentos de ‘Propiedad Horizontal’ se establezca otra cosa.

Sandra Gómez: Vivo en un edificio de 7 apartamentos que tiene personería jurídica. Sin embargo,  los demás propietarios no quieren pagar seguro de áreas comunes ni administrador. El edificio, a pesar de ser relativamente nuevo, se está deteriorando. Y es que la cuota que se recoge como administración es mínima; sólo alcanza para el aseo del edificio. Mi preocupación es que la inversión que realice de $120 millones con la compra de ese apartamento está perdiendo valor, debido a la falta de mantenimiento. ¿Qué hacer?
Respuesta: La verdad no se puede hacer otra cosa distinta a la de dialogar con sus vecinos. Es que las áreas comunes y su administración dependen de una comunidad que la integra la totalidad de los copropietarios.

 

Publicada por
eardila@vanguardia.comEuclides Ardila Rueda
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