Miércoles 19 de Septiembre de 2018 - 12:01 AM

A pesar de cambios, a Camacol no le convence POT de Floridablanca

Si todo sale como proyectan el Concejo y la Alcaldía de Floridablanca, en cuestión de días se estará aprobando el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de segunda generación.
Archivo / VANGUARDIA LIBERAL
Para Camacol, este POT es clave para el desarrollo urbano del área metropolitana, pues Floridablanca tiene una tercera parte de los proyectos de construcción de la conurbación.
(Foto: Archivo / VANGUARDIA LIBERAL)

Desde hace dos años Camacol ha hecho un juicioso seguimiento al proyecto de POT de Floridablanca y ha realizado varias observaciones al proyecto, algunas de las cuales han sido atendidas. Por ejemplo, desde la Alcaldía se echó para atrás la intención de permitir la construcción de edificios de altura libre en un sector que actualmente es rural en la Mesa de Ruitoque.

No obstante, para el gremio persisten algunas decisiones que generan inseguridad jurídica, como el cambio de uso de suelo sin que para ellos se cumplan los requisitos básicos.

Además, dicen que está beneficiando una constructora que tiene tres investigaciones en la Fiscalía por urbanización ilegal.

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Vanguardia Liberal habló con Sergio Luna, gerente de Camacol, y con Óscar Jahir Hernández, uno de los expertos que le ha estado haciendo seguimiento al proyecto.

¿Cómo ha sido el seguimiento que le ha hecho Camacol al POT de Florida?

Sergio Luna: La Alcaldía tiene los documentos de las observaciones que hemos presentado desde 2016. El objetivo de Camacol en todo este seguimiento que está haciendo es que el POT sea el mejor para el municipio. Ese documento es pieza clave para el desarrollo urbanístico de la ciudad y los vacíos o problemas que pueda tener ese plan van a derivar problemas de inseguridad jurídica y unos vacíos normativos, y eso es lo que queremos evitar. En Bogotá, por ejemplo, hay licencias aprobadas con tres POT distintos.

En líneas generales, ¿cuáles son las conclusiones del gremio frente a este POT?

Sergio: Digamos primero lo positivo. Se actualiza la normativa, la cartografía y se logran solucionar cosas como la reglamentación del POT vía circular, que es un documento para aclarar lo que hay en el plan. Eso es bueno. También es positivo que se dejen zonas destinadas para espacio público y que se estén incorporando determinantes metropolitanas que les corresponde a todos los municipios.

No obstante, hay intenciones de habilitación de suelos que nosotros no vemos muy coherentes, pues hay actuaciones que afectan al privado, al particular y a predios ya desarrollados que no vemos por qué debe ser así.

Se está habilitando suelo (urbano) en algunas zonas del municipio (que actualmente son rurales) y no nos parece lo más adecuado.

¿Cuál es el paso natural para el cambio de uso de suelo?

Óscar Hernández : Lo primero es un páramo, donde casi que uno no puede poner ni un pie. Cuando usted empieza a bajar encuentra una zona de protección y se establecen como rurales. Después de lo rural se encuentra las zonas suburbanas, luego las de expansión urbana y así hasta llegar a lo urbano. Esos son los pasos trascendentales entre un suelo rural o de protección y un suelo para edificación.

Pero el municipio de Floridablanca se inventa otra clase de uso de suelo: la expansión de centros poblados.

La ley establece que se deben delimitar los centros poblados, en ningún lugar dice expandir, y en este caso está beneficiando a un urbanizador pirata.

Además, el plan vial metropolitano establece doble calzada desde el Tiger hasta Girón y al centro poblado de La Hormiga lo parte en dos. Hay un control de advertencia de la Contraloría a los municipios de Piedecuesta, Florida y Girón diciéndoles que eviten las construcciones sobre la orilla de la carretera porque el plan vial va a pasar por ahí.

¿Qué condiciones se están dando para favorecer a esta constructora ‘pirata’?

Óscar: Este constructor tiene dos terrenos en Ruitoque Bajo. En Juan David I dejó 300 lotes y en Juan David II, 172. Los vendió con una promesa de compraventa donde en el inciso final establece que los compradores serán los encargados del urbanismo y los servicios públicos. Es decir, vendió parte de un lote que no es apto para construir porque es rural.

Solo en Juan David II, se ganó $6.000 millones con la venta de lotes y no construyó nada, cuando a un constructor legal la ganancia que le queda es de un 8% a 12% en promedio.

Fue al que sancionaron hace dos años

Óscar: Sí, él tiene tres investigaciones en la fiscalía por estafa y por urbanismo ilegal.

¿Y cómo se está beneficiando con el POT?

Óscar: Allí están ampliando el centro poblado La Hormiga hasta incluir esos dos predios. Este constructor se beneficia porque antes no podía subdividir el terreno en áreas inferiores a tres hectáreas y ahora lo podrá dividir mínimo en 300 metros. Al ser centro poblado, la venta de los predios ya no es ilegal.

La justificación de la Alcaldía para ampliar el polígono de La Hormiga es que el Municipio no tiene ‘dientes’ para combatir las urbanizaciones ilegales y lo mejor es que eso se desarrolle, pero de una manera controlada.

Oscar: Eso es una mentira, la posición de la Secretaria de Planeación (Emma Lucía Blanco) es que hay un urbanizador pirata que vendió 300 lotes y el municipio no tiene la capacidad de evitar eso. Entonces lo que ella pretende en su buen accionar es legalizar eso como centro poblado, para que la gente pueda tener servicios y no vaya a ser un daño peor.

Pero miren los casos de Soacha y Soledad, los de mayor urbanismo ilegal en el país. Allí se ve a toda la autoridad llegando a un terreno a desalojar, ponen una valla grande donde dice ‘aquí está prohibido el urbanismo’ y a través de la ley 66 de 1968, las administraciones públicas tienen la capacidad de intervenir los procesos, nombrar un curador o un interventor y quitarle el terreno al urbanizador pirata. Dientes para sancionar sí los hay.

¿Qué otros reparos tiene Camacol?

Sergio: Nosotros tenemos una zona, el Valle del Río Frío, por el Anillo Vial y la calle 200, que tiene todas las condiciones de desarrollo. Tiene una vía en doble calzada, zonas contempladas para uso comercial y posibilidad de desarrollar espacio público. Allí el Alcalde propuso inicialmente delimitar a seis pisos, y fuera de eso propuso una malla vial que castiga todavía más el sector.

Pero al mismo tiempo, no le preocupó ir a proponer altura libre (en Ruitoque Alto), en un suelo que actualmente es rural, distante del casco urbano y que no tiene vías.

Ese es el principio de la coherencia que nosotros estamos defendiendo. ¿Qué es más facil? Desarrollar el suelo que tengo ahí cerca a la zona ya urbanizada y que ya trae un desarrollo previo o crear una nueva zona urbana con altura libre. Río Frío sería el nuevo Cañaveral.

Pero eso se modificó en el proyecto de POT.

Sergio: Sí, Río Frío pasó de altura 6 a 10 y Ruitoque de ‘libre’ a 6, pero allí insisten en pasar de rural a urbano. Y eso deja una carga permanente para la ciudad, porque el Municipio inmediatamente está obligado a hacer vías y llevar allí los servicios públicos. Se está beneficiando a personas que no tienen una función social ni son entidades sin ánimo de lucro. Son personas que tienen plena capacidad económica, miren los certificados de tradición y libertad.

La Alcaldía afirma que ese paso de rural a urbano está permitido por la ley.

Óscar: Cuando desde la Alcaldía dicen que eso se puede hacer, ahí hay un estrangulamiento a la norma. El artículo 31 de la ley 388 establece que los suelos urbanos son aquellos que tienen todos los condicionantes en materia de infraestructura y servicios públicos. También dice que podrán ser considerados suelos urbanos los centros poblados, pero La Hormiga y Bosconia no tienen infraestructura de servicios y todo lo botan a la quebrada La Ruitoca. En ese caso no se cumplen esos requisitos.

Una de las zonas de futuro desarrollo es el Valle de Río Frío, ¿qué está pasando allí?

Sergio: Ellos hacen una cuadrícula que incluye vías metropolitanas que hay que respetar, pero también hacen unos trazados que no corresponden a la realidad del terreno, tendrían que hacer unos viaductos muy costosos o bajar por la quebrada, eso no es coherente.

Frente a ese tema, se ha insinuado que Camacol está haciendo estas observaciones y críticas al POT de Floridablanca porque tiene unos intereses para construir en algunas zonas como el Valle de Río Frío. ¿Algo que decir al respecto?

Sergio: Lo decimos abiertamente, esas son las mejores tierras para desarrollar en Floridablanca. ¿Qué es lo que queremos? Que se aplique la norma: un plan parcial debe pagar tanto las cargas como generar beneficios. Las cargas se vuelven vías, servicios públicos, terrenos que se entregan para cesión, parques o lo que sea. Pero si se limita un edificio a seis pisos, nos tocaría hacer 1.500 apartamentos para que sea rentable. Por supuesto que existe un interés de los urbanizadores en Río Frío. Pero no como lo plantea el alcalde, que es un interés de “tirarnos” la zona. Al contrario, queremos las condiciones para un plan parcial, donde es la Administración Local la que decide si lo lleva a o no a concertarlo con la autoridad ambiental.

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