sábado 04 de julio de 2020 - 12:00 AM

‘Lluvia de demandas’ por los contratos de arrendamientos en Bucaramanga

Los contratos de arrendamientos de inmuebles residenciales y comerciales se han convertido en una de las mayores preocupaciones de inquilinos y arrendadores en estos duros tiempos de ‘cuarentena’.
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El pasado martes se venció el plazo del Decreto No. 579 del 2020 que fijó el Gobierno Nacional para garantizarles alivios temporales a los ciudadanos en los pagos de los arriendos, tras la emergencia del COVID-19.

Sin embargo hoy, cuatro días después, ni los arrendatarios ni los dueños de los locales y apartamentos han podido llegar a acuerdos de pago. Total: sigue el ‘tire y afloje’ entre ellos.

Así las cosas, en palabras del experto en temas inmobiliarios, Ramiro Serrano Serrano, “se teme una lluvia de demandas tras la larga lista de disputas que se han gestado entre las partes”.

A juicio del abogado, “la revisión de contratos ya es el pan de cada día, tanto en las relaciones comerciales como en los estrados judiciales”.

Vale recordar que en Colombia existe la posibilidad de que tanto los inquilinos como los arrendadores acudan a la justicia para solicitarles a los jueces la revisión de los contratos, alegando circunstancias extraordinarias e imprevistas como las del COVID-19, el caso fortuito y la fuerza mayor.

Los ‘alivios’

El referido Decreto del Gobierno Nacional determinó alivios, los cuales se pueden enumerar así: suspensión tanto de las acciones de desalojo para restituir el bien desde el 15 de abril hasta el 30 de junio pasado, como del reajuste del canon de arrendamiento que tuviere lugar en ese lapso; los pagos de intereses y penalidades; y las prórrogas de los contrato e iniciación de los mismos.

Según Serrano Serrano, estas excepciones sólo estuvieron vigentes hasta el pasado 30 de junio, acorde con el Decreto 579.

Sin embargo, a partir del pasado miércoles se hacen efectivas tanto las sanciones como los incrementos y desalojos que se habían excepcionado.

“Lo anterior quiere decir que, si bien el Decreto generó alivios para el arrendatario en tanto que el canon no se aumentó porque no se reajustó durante este tiempo de COVID-19, ello no se traduce en una condonación del valor del reajuste, pues deberá reconocerse a partir de la fecha; es decir, a partir del pasado martes”, aclaró.

“A raíz de lo que estamos viviendo en el país por la emergencia sanitaria, decretada por el coronavirus, muchas personas y empresas se preguntan qué pueden hacer frente a los contratos celebrados previamente y que hoy se encuentran en dificultades para cumplir con sus mensualidades”.

“Cada situación necesita un análisis particular, pero en general un contrato define una serie de obligaciones y una de ellas es la restitución del inmueble; pero si por ejemplo alguien debe hacerla ya y por la cuarentena no puede, hay un motivo de fuerza mayor, el cual es demostrable”, añadió el experto.

El caso más neurálgico es el de los que tienen arrendados locales comerciales.

“Ellos desde hace más de 100 días no pueden abrir sus negocios (ventas de ropa, gimnasios, restaurantes etc...) Estas personas no están recibiendo los ingresos derivados de esas actividades y, aún así, deben pagar los cánones pactados en los contratos al no lograr llegar a acuerdos de pago con los arrendadores, tal y como lo estableció el Gobierno Nacional en el artículo 3 del Decreto 579 de 2020”.

El experto recordó que “para el caso de los dueños de estos negocios, un nuevo Decreto, el 797, permite la terminación unilateral de los contratos de arrendamientos de los locales comerciales que se encuentran afectados directamente en el ejercicio de la actividad comercial y que se encuentran taxativamente identificados en dicha medida presidencial”.

En ese orden de ideas, estos arrendatarios podrán terminar unilateralmente su contrato hasta el 31 de agosto de 2020, y sólo pagarán de sanción la tercera parte de la cláusula penal establecida en el contrato; y en caso de no estipularse la sanción será equivalente a un mes.

“En cada caso concreto, los jueces deberán analizar y determinar el grado de afectación que sufrieron las obligaciones a cargo de las partes, y con base en esto ordenar reajustes del contrato como la modificación de valores y plazos; e inclusive la suspensión de las obligaciones (por ejemplo, que se suspenda el contrato durante cierto tiempo), o también decretar la terminación del contrato cuando no es posible equilibrar las condiciones del mismo”, explicó.

“Es recomendable que previo a recurrir a instancias judiciales, las partes en el marco del diálogo busquen fórmulas y alternativas de arreglo que les permitan lidiar las diferencias y cumplir las obligaciones; sin embargo, si no logran llegar a acuerdos de manera directa, será la justicia la encargada de encontrarle una solución al conflicto”, argumentó Serrano Serrano.

Y sugirió que “es necesario que se lleguen a acuerdos donde se equilibren las necesidades, tanto de arrendadores como de arrendatarios, para evitar congestiones judiciales”.

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