miércoles 15 de octubre de 2008 - 4:28 AM

Un estafador puede quitarle así su casa

Si usted es propietario de una vivienda o un terreno, tenga mucho cuidado. Una red de estafadores tiene en problemas a varios santandereanos. ¿Cómo operan? Un delincuente suplanta al verdadero propietario para vender el inmueble o hipotecarlo. Quien pierde el dinero es el comprador, mientras el legítimo dueño de la residencia afronta líos jurídicos complicados. Vanguardia Liberal investigó.

Suplantando al propietario de una casa en el barrio Provenza de Bucaramanga y falsificando varios documentos, un delincuente vendió e hipotecó el mes pasado el inmueble a dos personas diferentes, quienes perdieron más de $100 millones sin que las autoridades conozcan el paradero del estafador.

La vivienda de dos pisos, ubicada en  la calle 103 con calle 22, del barrio Provenza, avaluada en $300 millones, es de propiedad de Raúl, comerciante que solicitó omitir su verdadera identidad por razones de seguridad.

La casa fue inicialmente negociada por el falso propietario a un pensionado residente en el municipio de Rionegro, por $130 millones. Según la promesa de compraventa, en el primer desembolso se entregaron $40 millones.

Días después, el falso Raúl solicitó un préstamo de $50 millones a un comerciante de Bucaramanga. Para respaldar el crédito suscribieron una hipoteca sobre el mismo inmueble, vendido días atrás por el mismo estafador al ciudadano de Rionegro.

Ambos fraudes ocurrieron entre el primero y el 15 de septiembre pasados, sin que el dueño de la casa se percatara del delito.
Incluso, las operaciones inmobiliarias, a pesar de ser ilegales, fueron registradas en la Notaría Décima de Bucaramanga y ante la Oficina de Instrumentos Públicos, entidades que confiaron en la información recibida y legalizaron las respectivas compraventa e hipoteca.

Sólo cuando el pensionado de Rionegro intentó tomar posesión de la casa, se llevó la sorpresa. La vivienda no estaba en venta, sino que era ofrecida para arriendo. Quien se hizo pasar por Raúl, el dueño legítimo, era un estafador que, entre otros delitos, falsificó la cédula de ciudadanía del verdadero Raúl, de quien conocía buena parte de sus datos personales.

Lo más extraño es que el delincuente tuvo acceso a la llave de la puerta principal de la vivienda, lo que facilitó en buena parte la estafa.

Pero cuidado. Si usted es propietario de un inmueble, no se confíe de este detalle. En otros fraudes los delincuentes no han requerido contar con la llave de acceso a la vivienda, pues la habilidad para engañar y el descuido de las personas favorece el camino para cometer el delito (ver recuadro de otras estafas).

Preparando la estafa

En el mercado inmobiliario (cuyo valor en las transacciones ha crecido este año un 31% respecto a 2007 en Bucaramanga) se consolida una práctica que defrauda a los dueños de predios y puede dejarles a los estafadores utilidades de varios millones de pesos al mes.

La estafa en Provenza, sólo un caso en una serie de estafas inmobiliarias reportadas en todo el país, comenzó cuando el delincuente se dio cuenta de que la vivienda de 230 metros cuadros llevaba cerca de dos meses deshabitada y con avisos de 'se arrienda'.

Con la dirección del predio el estafador se dirigió a la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos, ubicada en la carrera 20 con calle 34, y obtuvo una copia del certificado de tradición inmobiliaria del inmueble.

Este documento contiene todo el historial de la casa. Sus anotaciones reseñan, en orden cronológico, todos los dueños que ha tenido y los procesos de que ha sido objeto el predio, tales como ventas, hipotecas, embargos o afectaciones por patrimonios de familia, entre otros.

Solicitar el certificado vale $7.000 y es de carácter público. El documento consigna la Notaría donde fueron radicadas las escrituras de la casa.

Entonces el delincuente acudió a la Notaría Quinta de Bucaramanga, donde pagó por una copia autenticada de la escritura Nº 2496, correspondiente a la vivienda de Provenza. Por cada hoja autenticada se pagan $2.150.

En Colombia cualquier persona puede solicitar una copia de una escritura, ya que este documento es de acceso libre y público. Luego se acercó a la Alcaldía de Bucaramanga, donde solicitó una copia (que es gratuita) del paz y salvo del impuesto predial y la contribución por valorización.

Con esos certificados y la escritura, sólo le quedó suplantar al dueño, tarea nada difícil para un experto en fraudes. Así, con un libreto armado, buscaron a los incautos pensionado de Rionegro y prestamista de Bucaramanga, para robarles más de $100 millones.

¿Y la llave de la casa?

Es una realidad que el falso Raúl tuvo acceso a la llave de la puerta principal de la vivienda. Dos hechos ratifican esta hipótesis: La primera señala que en varias ocasiones, asegura el propietario, los letreros de 'se arrienda' fueron retirados de la fachada del inmueble y dejados en uno de los armarios de la casa. Segundo, el pensionado residente en Rionegro afirma que visitó la vivienda antes de comprarla.

Entonces, ¿cómo el delincuente obtuvo una copia de la llave de acceso? Las autoridades judiciales indagan quiénes tuvieron acceso a la llave.

Vanguardia Liberal estableció que varias personas tenían una copia de ella: Familiares del verdadero Raúl, un vecino de Provenza y dos inmobiliarias donde se les dejó en consignación el predio, para ofertarlo en arriendo.

'Le entregué copia de la llave a las inmobiliarias La Triada y Asecasa. Un vecino también las tenía. Pero él es un señor muy serio...', aseguró el propietario de la casa.

Al respecto, la gerente de la inmobiliaria La Triada, Ángela Vargas, aseguró que el pasado 30 de abril el propietario dejó en consignación la casa para arriendo, en $2 millones mensuales.

'En la oficina nos entregó fotocopia de la cédula, de las primeras hojas de la escritura pública y copia de la llave. La casa no se mostró a nadie entre abril y septiembre. No salió cliente.

Nosotros somos rigurosos con la seguridad y a nadie se le prestó la llave'.

Vargas agregó que el pasado 15 de septiembre un familiar del propietario de la casa se comunicó para preguntar las razones por las cuales fueron retirados los avisos de 'se arrienda'.
    'Nos pareció extraño, porque nosotros no quitamos esos anuncios. Cuando fui a reinstalarlos, me enteré de la situación. Además, supe que la casa estaba en tres inmobiliarias más'.

Por su parte, Raúl confirmó que dejó la llave en sólo dos inmobiliarias, aunque sí conversó con otras.

A su turno, la gerente de Asecasa, Sandra Barrios Guerrero, explicó que ese inmueble tiene más de tres meses en proceso de arrendamiento y por seguridad no se presta a posibles arrendadores la llave de acceso.

'Nosotros no prestamos llaves. Nosotros tenemos un registro de a qué horas y qué día salió la llave que va con un funcionario de la oficina de alta confianza. No sé que otras personas o inmobiliarias tenían copia de la llave', dijo.

Barrios Guerrero añadió que los propietarios de la casa la llamaron para interrogarla sobre la ausencia de avisos de 'se arrienda' en el inmueble.

¿Así fue el engaño?
Hace dos semanas la gerente de Asecasa, Sandra Barrios Guerrero, recibió una llamada telefónica de un pensionado de Rionegro que se quejaba por la ubicación de avisos de Se Arrienda en un inmueble que él había adquirido en Provenza, mediante una compra directa.

'Le dije que se acercara a la inmobiliaria porque ese inmueble no estaba en venta. Se estaba arrendando. Cité al señor (pensionado) y al dueño. El señor trajo la promesa de compraventa y se le aclaró quién era el dueño y que había sido estafado', dijo Barrios Guerrero.

Vanguardia Liberal ubicó en Rionegro al pensionado, de quien se conoce perteneció a las Fuerzas Armadas, pero se negó a entregar declaraciones.

No obstante, esta redacción conoció que el pensionado había hecho público su interés de adquirir una vivienda. Una mujer que se identificó como presunta familiar de Raúl, lo contactó para ofrecerle el inmueble.

Ella le aseguró que Raúl se estaba separando de su esposa y necesitaba deshacerse de la vivienda inmediatamente, por lo que le dejarían una casa de $300 millones en sólo $130 millones, es decir, el 43% del valor comercial. Toda una ganga.

La promesa de compraventa fue registrada en la Notaría de Rionegro. Hasta allí llegó el falso Raúl, quien se hizo pasar por una persona discapacitada que requería para su movilidad una silla de ruedas. En Rionegro, el pensionado entregó $40 millones.

¿El mismo estafador?

Vanguardia Liberal obtuvo una copia de la escritura Nº 03008 de la Notaría Décima de Bucaramanga, suscrita entre el prestamista y el delincuente que suplantó al propietario de la casa en Provenza.

Las cédulas que el falso Raúl presentó tienen el mismo nombre y número, pero las fotografías son diferentes a la original. Incluso, la cédula original es del tipo blanca y la falsificada tiene el nuevo formato de la Registraduría.

Hábilmente el estafador imprimió su huella dactilar sobre los papeles que firma, de tal manera que no sea fácil su reconocimiento, pero las autoridades buscan identificarlo.

'La firma que aparece en esa escritura no es la mía. Yo no firmé esos papeles ni pedí ningún préstamo', aseguró el verdadero dueño de la casa.

El abogado del prestamista beneficiario de la hipoteca asegura que una persona que tenía dificultades para movilizarse, se presentó como propietario de la casa de Provenza, y tras verificar los documentos y visitar la vivienda, se autorizó el crédito con la garantía del inmueble.

'No hemos tenido ningún conocimiento de estafa alguna. Para nosotros esa escritura es válida y la hipoteca está vigente', precisó el abogado del prestamista.

El notario Décimo de Bucaramanga, Fernando Cortés Niño, explicó que la ley lo invistió de la capacidad de dar fe pública sobre los actos y documentos que conozca en ejercicio de su función, pero 'los notarios no podemos convertirnos en especialistas de la Fiscalía para investigarlo todo'.

Cortés Niño aclaró que 'los notarios responden por la regularidad formal de los instrumentos que autorizan, pero no de la veracidad de las declaraciones de los interesados, como tampoco de la capacidad o aptitud legal de estos para celebrar contratos', precisó.
 
Antes de recibir el préstamo de $50 millones, el falso Raúl radicó en la Oficina de Instrumentos Públicos la escritura de hipoteca, cuya anotación quedó inmediatamente consignada, a pesar de ser un negocio ilegal.

El registrador de la Oficina de Instrumentos Públicos de Bucaramanga, Édgar Villamizar Bueno, aseguró que la entidad 'parte del principio de la buena fe. Como ya pasó por una notaría el documento, nosotros presumimos que son actos legales. El llamado es a los ciudadanos para que sean muy cuidadosos con las transacciones inmobiliarias', agregó.

El propietario legítimo de la casa de Provenza le entregó poder al abogado Édgar Guarín para adelantar las respectivas denuncias penales y civiles. 'Tenemos todos los elementos listos para demostrar que se trata de una estafa a dos personas. Pero por el paro en la justicia no hemos podido hacer nada, mientras estos estafadores siguen en la calle, engañando a la gente'. Cabe advertir que en la mayoría de los casos el delito de estafa es excarcelable.


Fraudes inmobiliarios

La Fiscalía General de la Nación informó que este año se han instaurado seis denuncias por fraude y falsedad en documento privado, relacionadas con estafas inmobiliarias en la ciudad. En la actualidad los procesos están en la etapa de recolección de pruebas. Cabe advertir que estas investigaciones llevan 38 días ‘congeladas’, debido al cese de actividades de la rama judicial.

Las autoridades aseguran que los casos podrían ser más, pues muchos ciudadanos no denuncian las estafas. Vanguardia Liberal indagó sobre algunas de las modalidades de estafas inmobiliarias cometidas en Santander.   

1. Hipotecó la falda de una montaña

En 2005, un prestamista de Bucaramanga, de quien por razones de seguridad omitimos su identidad, le entregó $30 millones a un estafador que aseguró ser el propietario de un terreno en el municipio de Los Santos.

El delincuente llevó al prestamista a verificar el terreno, pero nunca se verificó en documentos el propietario del bien. Tampoco se confirmó que la ubicación del predio correspondía a los linderos estipulados en la escritura presentada por el presunto propietario.

El acreedor confió que el terreno que observó era el mismo que aparecía registrado en los documentos que avalaban como garantía para el préstamo. Se realizó la escritura por hipoteca y se desembolsó el dinero.

El estafador desapareció con los $30 millones. Cuando el prestamista buscó cobrar la hipoteca por incumplimiento del pago, descubrió que el terreno que observó meses atrás no correspondía al consignado en los documentos.

El predio real era una falda o corte de una montaña cuyo valor es menor al observado por el prestamista y correspondía a una amplia extensión de tierra apta para cultivo o ganadería, en una buena ubicación de Los Santos. En la actualidad se adelanta un proceso ejecutivo civil.

2. Suplantan al dueño en Provenza.

En mayo pasado un ingeniero (cuya identidad se omite por razones de seguridad), se sorprendió cuando una reconocida firma constructora reclamaba la propiedad de su lote, ubicado en el barrio Provenza.
    Tal requerimiento se sustentó en una escritura de compraventa que llevaba el nombre del ingeniero. En el documento se registraba la venta del terreno en $60 millones, cuando el valor real casi triplica ese precio.

El nombre y el número de cédula del vendedor correspondían al documento de identidad del propietario real. Sin embargo, datos como la firma o fotografía (fotocopia de la cédula) dejaban en entredicho la veracidad del documento.

El ingeniero instauró denuncia ante la Fiscalía, mientras la firma constructora elevó un proceso policivo reclamando la buena fe en la adquisición del lote y su derecho de dominio.

El Instituto Nacional de Medicina Legal y Ciencias Forenses conceptuó que la firma de la escritura no corresponde al ingeniero propietario. Además, un juez decretó una medida que impide la enajenación del bien hasta que se resuelva la investigación adelantada.

Expertos consultados por Vanguardia Liberal advirtieron la necesidad de desconfiar de las ofertas de bienes inmuebles valorados a menos de un 50% de su avalúo comercial.


Así  falsifican
1. Cédula de ciudadanía:

En el caso de la vivienda de Provenza, al dueño del predio le falsificaron su documento de identidad por una cédula de última generación. A pesar de que la Registraduría afirmó que con el nuevo modelo se evitará la falsificación y la suplantación de personas, por estar fabricada con insumos especializados y cumpliendo con estándares internacionales de diseño y seguridad, en Bucaramanga ya se adulteran. La Policía aseguró que al mes se detectan en promedio cerca de 40 de estos documentos falsos. En la mayoría de las estafas inmobiliarias por suplantación se deja el nombre del propietario y el número de la cédula, pero los demás datos y foto son adulterados.

Al respecto,     Jin Cotrino, Director Nacional de Identificación de la Registraduría, aseguró que la nueva cédula tiene características que las hacen altamente seguras. 'No obstante, hemos instaurado unas 20 denuncias en el sentido de que efectivamente hay delincuentes que realizan burdas copias del documento. Cuando las personas no tienen conocimiento de los elementos de seguridad, no puedo negar que se presenten las falsificaciones'.

2. Huella dactilar.
Las huellas dactilares son una característica propia de las personas. Sin embargo los estafadores inmobiliarios utilizan técnicas para que el registro sea borroso y difícil de identificar. Algunos delincuentes impregnan su dedo índice de Colbón o aceites. Cuando las sustancias se secan, impiden la impresión correcta de la huella. Se recomienda revisar los dedos del vendedor antes de suscribir la escritura.

3. Certificado de Tradición y Matrícula Inmobiliaria.
   
Se obtiene en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. El documento establece la identidad del último propietario del bien inmueble. En algunos casos los delincuentes borran digitalmente los datos del dueño para adulterarlos con nombres ficticios. Así venden casas y lotes que no les pertenecen. En estos casos la tecnología está a favor de los delincuentes, para que la falsificación sea casi indetectable.


Para que no lo estafen

1. Solicite personalmente el certificado de tradición y libertad en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para verificar que el vendedor es quien figura en el mismo y/o quien vende se encuentra autorizado para hacerlo.
2. Verifique que el inmueble esté al día con el pago de los diferentes impuestos y gravámenes.
3. Desconfíe cuando la persona que adelanta el trámite funge como apoderado del propietario del inmueble. En esos casos usted debe revisar con lupa el documento donde se le otorga el poder de representación. Este papel debe estar autenticado en Notaría, por el poderdante. Se recomienda llamar a esa notaría y verificar que sellos y nombre del notario correspondan a la realidad.
4. Asesórese de un abogado de confianza para cerciorarse de que la información incluida en la promesa de compraventa sea la mínima necesaria para especificar la adquisición correcta del bien inmueble.
5. Para que una promesa de compraventa tenga validez, debe ser firmada, y en lo posible autenticada por ambas partes.
6. Al momento de suscribir la escritura del bien en una notaría, se requiere: promesa de compraventa, escritura vigente (aquí es necesario que el comprador exija la primera o segunda copia), certificado de tradición y libertad,  paz y salvo de impuestos y cuotas de administración (si el bien está sometido a propiedad horizontal), fotocopias de las cédulas de comprador y vendedor. Si la compra es con hipoteca, se requiere un formato con la información del crédito otorgado por la entidad financiera y certificado de cámara de comercio de dicha entidad.
7. Exija que el vendedor, al momento de imprimir en la escritura su huella dactilar, le permita revisar el dedo índice.
8. Antes de firmar la escritura, y como medida preventiva, acuda al inmueble objeto de negocio y compruebe que los linderos y la dirección son los descritos en la escritura. Además, pregúnteles a los vecinos por la identidad del propietario, para ratificar que quien vende es el legítimo dueño.
9. En la Notaría examine detenidamente el borrador de la escritura para exigir las modificaciones correspondientes. Procure registrar la escritura inmediatamente la firme, para evitar que sobre el inmueble recaigan procesos jurídicos instaurados sobre los anteriores propietarios. En caso de dudas, absténgase de hacer cualquier negocio.
10. Tras registrar la escritura firmada en la Oficina de Instrumentos Públicos, solicite de forma personal un certificado de tradición y libertad para verificar que haya quedado correctamente registrada a su nombre. Procure realizar esta consulta de forma periódica, como medida de precaución ante una posible suplantación.

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