domingo 03 de noviembre de 2019 - 12:00 AM

¿A quién corresponde el mantenimiento de las fachaletas de los edificios?

Al ser un elemento no estructural de la obra, expertos coinciden en afirmar que la garantía sobre el mantenimiento de las fachaletas para el constructor estaría enmarcada en el término de un año, de acuerdo con lo establecido por el Estatuto del Consumidor.
Escuchar este artículo

Si una fachada de un edificio sufre daño, ¿quién debe responder por eso? Esta pregunta surge frecuentemente, cada vez que al pasar del tiempo algunas fachadas de edificios nuevos se deterioran y se genera la discusión de si el mantenimiento debe ser responsabilidad de los constructores o de la administración del edificio.

Para responder esta pregunta, Vanguardia habló con varios especialistas, y así dilucidar si dichos arreglos le corresponden al constructor o a los copropietarios del edificio o conjunto.

En opinión del arquitecto Barranquillero, especialista en patología estructural y perito experto en recibo de áreas comunes en edificios, Carlos José Rodríguez Guerra, las fachaletas no son elementos estructurales en las edificaciones, “en su mayoría estos elementos son en su naturaleza de arcilla vitrificada, otros de gres, pero todos, por su morfología y tamaño, son elementos de acabado y se clasifican, en la normatividad regente en Colombia, dentro del grupo de los enchapes”. De esta forma, no se trata de un elemento estructural de la construcción, sino de un acabado.

Lea también: Sigue ‘disparada’ la venta de vivienda No VIS, en Santander

La Norma Sismo Resistente de 2010 (NSR 10), en su capítulo A.9, determina: “...Enchapes de fachada: -el desprendimiento y caída de los enchapes de fachada representa un peligro grave para los transeúntes. Los enchapes deben ser considerados para su diseño como un sistema que involucra todos sus componentes/soporte, morteros de relleno o revoque, adhesivos y enchapes...”.

Término de responsabilidad

Por ser “elementos no estructurales” y estar categorizados dentro del grupo de “Acabados y Elementos Arquitectónicos”, para efectos de garantía de las fachaletas en fachada y, según lo dispuesto por el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011), la responsabilidad del constructor o vendedor por la afectación de su superficie es de un año.

De acuerdo con el abogado especialista en propiedad horizontal Andrés Martínez Díaz, el Estatuto del Consumidor establece que el término de garantía sobre un inmueble es de un año para los acabados y de 10 años en lo concerniente a la estabilidad de la obra. “Entender qué es estabilidad de obra hace pensar necesariamente que se refiere a estructuras y cimentación, donde concurre el diseño estructural, su cálculo y aspectos como la clase de suelo”, explica Martínez Díaz.

En construcción de inmuebles se entiende como “estructura” todos los elementos, que pueden estar unidos o ensamblados o entre sí y que tienen como función “recepcionar cargas, soportar esfuerzos y remitir esas cargas al suelo, en procura de que la edificación sea estática y resistente”.

Por su parte, según lo establece la Norma de Sismo Resistencia NSR10, los acabados son “partes y componentes de una edificación que no hacen parte de la estructura o de su cimentación”.

¿Quién responde por las fachaletas?
De los aspectos enunciados surgen interpretaciones o confusiones entre sectores de la opinión, personas del común, profesionales en construcción, peritos e incluso funcionarios, que atan los dos conceptos, estructura y acabados, como si fueran uno solo. Pero de la diferenciación de estos dos conceptos, se deriva la competencia de quién debe asumir la responsabilidad frente a las reclamaciones sobre la edificación, una vez se ha entregado la obra a la administración.
Para el Ingeniero Luis Jesús Ochoa Reina, gerente de la empresa Nova Kasa Gestión Inmobiliaria, especialista en entrega y recibos de edificios en Bogotá: “El enchape para fachadas o comúnmente llamada ‘fachaleta’, al ser instalado en altura representa un peligro grave para los transeúntes por su desprendimiento y caída. Por ello, estos enchapes deben ser considerados para su diseño como un sistema que involucra todos sus componentes (elementos de soporte, morteros de relleno o revoque, adhesivos y el mismo enchape), teniendo especial consideración en el diseño de los movimientos del sistema de fachada por efectos de temperatura, cambios de humedad, integridad por meteorización o deformación del soporte”.
Y continúa: “El elemento de soporte tiene un papel fundamental en este sistema, dadas sus características esenciales: Su capacidad estructural, su aislamiento y la capacidad para resistir los movimientos de la fachada. Con estas consideraciones en mente, no es posible considerar las fachaletas como un elemento estructural en sí mismo, sino como una parte del revestimiento de las fachadas.”
De esta forma, al ser un elemento no estructural sino un acabado, su garantía para el constructor estaría enmarcada en el término de un año.
¿Cómo hacer el mantenimiento?
Teniendo en cuenta las consideraciones anteriores, es fundamental el correcto mantenimiento de la fachaletas, para no causar daños posteriores. Pero, ¿cómo debe hacerse este mantenimiento?
Hicimos la pregunta a la empresa Corona, que manifiesta que existe un manual de mantenimiento de fachadas revestidas con cerámica y porcelanato. Dentro de sus apartes encontramos:
1.
Es necesario realizar mantenimiento a las fachadas para optimizar su desempeño en el tiempo, ya que están expuestas a agentes grasos que se adhieren a las superficies ocasionadas por la polución ocasionada por el diésel (ACPM).
2.
Es muy importante la limpieza, que debe hacerse con agua y detergente neutro y nunca se deben utilizar soluciones ácidas, blanqueadores ni agentes clorados. Es necesario utilizar para la limpieza cepillos de fibras plásticas suaves, pero nunca elementos metálicos.
Consultando con otros especialistas, una de las funciones de los administradores de los inmuebles es la conservación, cuidado, reparación y estética de las fachadas, especialmente cuando estas tienen esta clase de elementos, ya que su deterioro ocasionará una mayor inversión cuando se reparan, pues es imposible que se consiga de la misma tonalidad.
De todas formas, es fundamental entender que es lógico que, por razón de la humedad y el sol, es posible que con el tiempo las lozas se debiliten.
Por todo esto es fundamental que la administración de los edificios contemple siempre dentro de sus presupuestos el mantenimiento de las fachadas. Con el cuidado adecuado se evitará tanto su deterioro, como hechos que lamentar por la posible caída de sus elementos.
Elija a Vanguardia como su fuente de información preferida en Google Noticias aquí.
Publicado por

Etiquetas

Lea también
Publicidad
Comentarios
Comente con Facebook
Vanguardia no se hace responsable por las opiniones emitidas en este espacio. Los comentarios que aquí se publican son responsabilidad del usuario que los ha escrito. Vanguardia se reserva el derecho de eliminar aquellos que utilicen un lenguaje soez, que ataquen a otras personas o sean publicidad de cualquier tipo.
Publicidad
Publicidad
Publicidad