Los dueños y copropietarios en conjuntos residenciales y edificios en Colombia experimentan aumentos anuales en las cuotas de administración, que son definidas por la asamblea de copropietarios. Un reto es lidiar con los morosos.
Publicado por: Miguel Orlando Alguero
Las asambleas de copropietarios están a pocas semanas de realizarse en Colombia. En estas, los dueños de inmuebles de conjuntos residenciales y edificios definirán el futuro para el resto del año de la propiedad horizontal.
Estas se inician ahora en febrero y se extienden hasta marzo y se definen temas como la cuota de administración. Si bien este incremento es definido por la asamblea, según las necesidades del conjunto o edificio, es posible que sea cercano al IPC, que cerró en 9,28 % para 2023, lo que plantea un desafío económico tanto para los administradores como para los residentes.
Las asambleas se rigen por la Ley 675 de 2001, en la cual el artículo 29 expone claramente el deber de los propietarios de pagar la administración para el mantenimiento de las áreas comunes. Pero, ¿cuáles son las claves para organizar una asamblea?, ¿qué hay que tener en cuenta?, ¿cómo lidiar con los morosos?
El abogado Ramiro Serrano, columnista de Vanguardia y experto en propiedad horizontal, nos brinda las siguientes recomendaciones:
1. La citación debe realizarla el administrador dentro de los tres meses siguientes del periodo presupuestal. “De ahí que tenemos que preguntarnos si el periodo presupuestal del edificio es de enero a diciembre o por ejemplo de abril a marzo”.
2. La citación debe hacerla exclusivamente el administrador. Así que convocarla tardíamente no es responsabilidad de terceros.
3. La notificación tiene que ir acompañada de la citación y el listado de morosos. Los informes tales como estados financieros, presupuestos y otros no es obligatorio entregarlos antes de la asamblea, pero sí es conveniente para que fluya la reunión.
4. Una de las obligaciones que tiene el administrador es llevar el libro de residentes y propietarios. En este figura debe hacerse la notificación. En caso de que no se tenga, la notificación debe hacerse en el inmueble que hace parte de la copropiedad.
5. Su citación debe hacerse como mínimo 15 días antes de la asamblea. Muy diferente al de las sociedades comerciales que se realizan con 15 días hábiles.
6. El administrador es quien decide la forma de realizar la asamblea (presencial o virtual).
7. Después de la asamblea, tanto los propietarios como residentes tienen el derecho de solicitar copia del acta. Si es presencial, dentro de los 20 días; y si es no presencial, dentro de los 10 días siguientes.
8. La asamblea no lo puede todo. La ley le ha otorgado sus funciones, que son propias de la asamblea. No puede delegar la aprobación de los estados financieros y los presupuestos, no puede delegar el nombramiento del revisor fiscal o consejo de administración, como tampoco puede involucrarse en funciones de otros órganos.
9. Se debe conservar durante su ejercicio el quorum deliberatorio y decisorio exigido en cada asamblea.
10. Si la asamblea ordinaria aprueba expensas comunes no necesarias o aspectos que requieren mayoría calificada, es necesario que dicha reunión se haga en asambleas presenciales.
¿Qué hacer con los morosos de la administración?
Según Luis Eduardo García, gerente de Inmobiliaria Valenzuela & CIA Ltda, “es crucial tener en cuenta que el incremento de las cuotas de administración lo definen las necesidades propias de la propiedad horizontal. Por esto, es necesario usar medidas que optimicen los gastos y, además, se recomienda crear fondos restringidos para las inversiones grandes y frecuentes de las copropiedades, como una medida para compensar el incremento”.
No obstante, dado que la inflación en el país llegó al 9,28 % durante el 2023, según el Dane, esto se puede presentar como un factor que se refleje en el aumento de la cifra de deudores morosos, quienes suelen evadir el pago argumentando que no tienen el dinero suficiente y que apenas les alcanza para cubrir los gastos de primera necesidad.
Entre las diferentes sanciones que pueden recibir los deudores morosos se encuentran: la publicación de su nombre en las listas de infractores en espacios de amplia circulación, la imposición de intereses por mora, la restricción del uso de bienes comunes no esenciales como zonas de recreación, salones comunales y parqueaderos.
Incluso, si la morosidad persiste, se puede pasar a la acción de cobro jurídico, en donde se involucra a un abogado para comenzar trámites ante un juez. Esta medida es mucho más restrictiva, puesto que el juez podría autorizar acciones como imponer un embargo, ejecutar un secuestro de bienes o del salario del deudor.
Esta situación, sin duda, suele impactar negativamente a la comunidad del conjunto residencial, presentándose problemas de convivencia y, además, impidiendo el correcto mantenimiento que demandan las áreas comunes de los edificios y conjuntos.
1. “El desafío más grande suele recaer sobre los administradores, quienes se enfrentan a la tarea de hacer cumplir con los derechos y deberes de todos los copropietarios. Es por esto que hoy en día emergen nuevas tecnologías que se presentan como soluciones muy efectivas para hacer de la gestión administrativa un proceso menos costoso”, comenta Albano Laiuppa, CEO de Properix.
2. Es el caso de soluciones tecnológicas integrales, hay unas que unifican tres sistemas esenciales como lo son las asambleas, la citofonía y la gestión administrativa, que permite la automatización de procesos, maximizando los recursos, lo que se puede traducir en un menor aumento de las cuotas de administración.
3. El presidente de la asamblea debe conocer en forma clara el contenido de lo que se va a tratar en la reunión, como estados financieros, presupuestos propuestos, hojas de vida para nombramiento de revisores fiscales, etc. “Es imposible que una persona ejerza efectivamente dicho cargo si no conoce el tema que se va a desarrollar”, precisó el abogado Serrano.
