Vanguardia presenta un abecé de lo que debe saber sobre los incrementos en las cuotas de administración de su edificio. La planificación del presupuesto es esencial para mitigar el impacto del alza del salario mínimo.
Una de las mayores preocupaciones para los colombianos tiene que ver con el incremento de la cuota de administración que paga en su edificio o conjunto residencial.
El alza del salario mínimo (23,7 %) es una de las mayores preocupaciones por su impacto en la cuota que, mes a mes, pagan los residentes en propiedad horizontal.
Con el asesoramiento del abogado Ramiro Serrano Serrano, especialista en derecho Urbano y columnista de Vanguardia, y el ingeniero Luis Jesús Ochoa Reina, especialista en alta gerencia con énfasis en copropiedades, docente y conferencista, resolvemos las principales inquietudes que pueden tener residentes, propietarios, administradores, entre otros.
Una de las premisas fundamentales es que cada edificio o conjunto residencial tiene unos costos y necesidades diferentes. El aumento no está indexado ni al Índice de Precios al Consumidor, IPC, ni al salario mínimo. Los incrementos no son iguales para todos los casos. Por ello es crucial entender que esos aumentos deben aprobarse en la Asamblea General de cada propiedad horizontal.
Asimismo, los expertos presentan algunas recomendaciones para evitar dolores de cabeza como cuotas extraordinarias. La planificación del presupuesto es fundamental para garantizar las prioridades en seguridad, aseo y mantenimiento de la propiedad horizontal.
Además del incremento del salario mínimo, hay otros elementos que elevan el costo salarial como la reducción de la jornada laboral, la implementación de la reforma laboral con cambios en la remuneración de las horas extras, pagos de dominicales y festivos.
Más allá del llamado que hizo el presidente Gustavo Petro de no aumentar la cuota de administración con el salario mínimo, esa decisión recae en cada Asamblea de Copropietarios.
Preguntas y respuestas
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¿Subirá la administración con el IPC (5,10%)?
No. Uno de los principales errores es considerar que la administración deba subir el valor del IPC. Aunque es un dato relevante para la construcción del presupuesto y algunos servicios públicos, el incremento de la administración se define acorde al presupuesto que se defina en la Asamblea.
¿La cuota de administración debe subir conforme al salario mínimo?
No. La cuota de administración se fija en la Asamblea General de Copropietarios. El incremento del salario mínimo es uno de los componentes que mayor repercusión podría tener para el pago de personal de servicios generales y vigilancia. En algunos casos podría superar el porcentaje de aumento del salario mínimo, así como en otros podría ubicarse ligeramente por debajo.
¿Pueden realizar un aumento anticipado en la cuota de administración?
Sí. Es posible realizar un incremento provisional de la cuota de administración siempre y cuando exista una aprobación previa de la Asamblea de Copropietarios. En ese sentido, el aumento anticipado no es ilegal, pero sí debe tener el visto bueno de la Asamblea. Posteriormente, en la Asamblea que normalmente se realiza en los primeros tres meses del año, se debe fijar el aumento definitivo.
El abogado Serrano Serrano dejó claro que hay dos principios cruciales para entender estos incrementos anticipados. El primero, es que las cosas en derecho se deshacen como se hacen. Es un principio legal.
En otras palabras, si la Asamblea aprobó que a partir del primero de enero se incrementara por el salario mínimo, o por reglamento la existencia de un incremento, el aumento es válido hasta que la misma asamblea o un juez de la República lo echen para atrás.
El segundo principio es el de legalidad. “Mientras un reglamento de propiedad horizontal o la Asamblea, haya aprobado el incremento en las expensas comunes en relación a una variable a partir del primer día del año, obligatoriamente estamos generando de que esa decisión es válida hasta que un juez de la República o la misma asamblea tome una determinación diferente”, preciso Serrano.
¿El administrador puede realizar un aumento anticipado de la cuota?
No. Bajo ninguna circunstancia el administrador podrá tomar una decisión unilateral para el incremento de la cuota de administración.
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“Hay que tener claridad, sí se pueden hacer estos incrementos siempre y cuando estén en el reglamento o haya sido aprobado por una Asamblea. Es totalmente ilegal cuando se da por decisión unilateral del administrador”, agregó el abogado Serrano.
¿Cuántos votos se necesitan para aprobar el presupuesto?
A la luz del artículo 45 de la ley 675 del 2001, el presupuesto ordinario se toma con la mayoría simple de los asistentes a la asamblea. Eso quiere decir la mitad más uno.
¿Qué elementos se pueden prescindir en el presupuesto?
En la composición del presupuesto hay varios rubros que se pueden prescindir en caso de que se requieran ajustes para hacer incrementos.
Los expertos recomiendan que, en caso de apuros, se eviten gastos en elementos como la decoración del edificio para Navidad, celebraciones como Halloween, novenas de Aguinaldo, inclusive las reuniones de asamblea distintas a la ordinaria.
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“Para la aprobación del presupuesto del 2026, venimos con la carga de lo que no cobramos o no presupuestamos en 2025”, dijo Serrano.
Elementos claves para elaborar el presupuesto
Los expertos consultados por Vanguardia identificaron una serie de indicadores cruciales para que residentes y administradores tengan en cuenta a la hora de elaborar el presupuesto.
- Honorarios: asesorías, revisión fiscal (cuando sea necesario).
- Servicios: vigilancia, aseo, servicios públicos, administración, contabilidad y demás.
- Mantenimientos: equipos y locaciones. Más allá de los mantenimientos correctivos, también se cuenta el manual de uso de los bienes comunes. Por ejemplo, a la impermeabilización hay que realizarle mantenimiento cada 3 años. “Todo ese tipo de cosas hay que planearlas”, dijo Ochoa.
- Adecuaciones: daños mayores que requieren intervención, certificaciones de equipos que son obligatorias como ascensores, escaleras eléctricas, entre otros.
Al total de ese presupuesto, se debe tener en cuenta que el porcentaje mínimo requerido para el fondo de imprevistos debe ser del 1 % del total.
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Ese porcentaje es el que, en teoría, va a soportar todos los imprevistos del edificio. Un error común, advierten los expertos, es que ese fondo se convierte en dinero de cartera, lo cual es un problema porque nunca hay billetes para asumir emergencias.
Los problemas de una cuota barata
A juicio del abogado Serrano, uno de los principales problemas es que se defina un presupuesto bajo con el fin de tener una cuota ‘barata’. Sin embargo, el abogado recordó las implicaciones de no ejecutar mantenimientos en los edificios.
“Un edificio donde no se haga mantenimiento de expensas comunes o disminuya dentro de eso, se deteriora y si lo queremos reparar el año entrante, la reposición va a ser mucho más alta”, indicó.
Pronta reunión
Uno de los consejos que entregó el abogado Serrano Serrano a los administradores es intentar convocar, lo antes posible, la reunión ordinaria de la Asamblea de Copropietarios. Para el jurista sería óptimo que se pudiera llevar a cabo en febrero.
Si la Asamblea se hace en marzo y no hubo ajuste anticipado, recuerde que obligatoriamente hay que cobrar el retroactivo de enero, febrero y marzo.
Recorte de la jornada laboral, factor clave
Ochoa recordó que a partir del 15 de julio de este año, la jornada laboral en Colombia pasará de 44 a 42 horas semanales. Este recorte debe tenerse presente para los costos laborales y las actividades diarias en la propiedad horizontal.
¿La cuota de administración espantará a los arrendatarios?
Una de las principales dudas de los incrementos de la cuota de administración es si terminará presionando el bolsillo de algunas personas que viven en arriendo. Si bien el canon de arrendamiento solo puede subir el IPC (5,1 %), es importante que revise su contrato.
Si en el documento se encuentra plasmado que el arrendatario tendrá a cargo el pago de la administración, deberá asumir los ajustes.
“Si usted arrendó con un valor fijo que incluye la administración, el que asumirá el incremento de la administración será el propietario”, recuerda Ochoa sobre la otra opción.
