Avanzar en la titulación de tierras y llegar con notarías a los pueblos donde es escasa la presencia estatal son dos de los principales retos que se plantea el Superintendente de Notariado, Ricardo Agudelo Sedano.
En muchos municipios del país, especialmente en pueblos pequeños y apartados de las grandes ciudades, la presencia del Estado es limitada o casi inexistente. No hay juzgados, ni bancos, y la oferta educativa y de salud puede ser insuficiente.
En ese vacío institucional, una figura ha adquirido un papel central: el notario. Lejos de ser solo un autenticador de documentos, el notario se ha convertido en asesor jurídico, orientador de derechos y, en muchos casos, mediador para resolver conflictos cotidianos.
En territorios donde es escasa la presencia estatal, su despacho es una de las pocas puertas de acceso a la institucionalidad.
“Junto con el personero municipal, el notario es una figura clave para garantizar derechos en lugares donde no existen bancos, juzgados u otras entidades públicas”, explica Ricardo Agudelo Sedano, superintendente de Notariado y Registro, quien recientemente visitó Santander en el marco de una jornada de titulación de tierras.
En diálogo con Vanguardia, el superintendente habló de los retos que tiene al frente de la entidad en materia de titulación de tierras y modernización de las notarías.
La titulación de tierras: por qué es clave para cerrar la brecha social
La formalización de la propiedad rural y urbana se ha convertido en una de las apuestas centrales del Gobierno nacional, especialmente si se tiene en cuenta el rezago que hay en esta materia.
Y es que, en la práctica, muchas familias y hogares colombianos no tienen los títulos de propiedad de sus tierras y, en algunos casos, pueden tener las escrituras, pero estas no están registradas en la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos.
La meta es avanzar en este trámite, para garantizar y brindar seguridad jurídica a miles de familias que durante décadas han ocupado predios sin un reconocimiento legal.
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“La propiedad formal es una herramienta de protección social y económica. Sin título, una familia vive en permanente incertidumbre”, señala el funcionario.
De esta manera, la titulación permite que las personas tengan certeza sobre la propiedad de su vivienda o de la tierra que trabajan, protejan su patrimonio y eviten conflictos derivados de despojos, tradiciones falsas o disputas históricas por la tierra.
Uno de los datos más relevantes del proceso de formalización de tierras es su impacto en las mujeres. Según la Superintendencia, cerca del 80 % de los títulos entregados han quedado a nombre de mujeres, muchas de ellas jefas de hogar.
En municipios como Sabana de Torres, por ejemplo, se han identificado familias que llevan más de 50 años en posesión de un terreno sin poder legalizarlo. En la mayoría de los casos, son mujeres quienes han sostenido el hogar y cuidado el predio por décadas, sin ningún respaldo jurídico.
Esta realidad deja en evidencia que el problema de la informalidad en la propiedad no es reciente, sino estructural, y que la titulación representa una forma concreta de saldar una deuda histórica con poblaciones excluidas.
Digitalización y biometría: así facilitan los trámites en las notarías
En paralelo a la titulación de tierras, el país avanza en la modernización de las notarías. En ciudades intermedias como Bucaramanga, ya es visible el uso de esta tecnología, así como la digitalización de documentos y la posibilidad de realizar trámites de manera virtual.
La Superintendencia trabaja en sistemas de información integrados que conectan el catastro, el sistema notarial y el sistema registral. Esta interoperabilidad busca simplificar trámites, reducir tiempos y evitar que los ciudadanos deban desplazarse entre municipios o ciudades para obtener documentos como registros civiles o certificados.
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La integración tecnológica permitirá que trámites que antes eran complejos, como solicitar un registro civil en una ciudad distinta a la de inscripción, se realicen de forma más ágil y segura. Se trata de superar rezagos históricos y adaptar la función notarial a las necesidades actuales de los ciudadanos.
Este avance no solo mejora la eficiencia, sino que también fortalece la confianza en las instituciones y reduce los riesgos de fraude o suplantación.
Retos de la titulación de tierras en Colombia
Aunque el proceso avanza, la titulación de tierras enfrenta importantes dificultades. El principal obstáculo para muchas familias es la falta de recursos económicos para adelantar los trámites, lo que se suma al desconocimiento de las alternativas que ofrece el Estado para ello.
Contrario a lo que suele creerse, los conflictos por herencias no son el mayor problema. En muchos casos, al no existir un título formal, las familias solo cuentan con la posesión del bien. Esto impide heredar de manera clara y genera incertidumbre para hijos y nietos, que no tienen la seguridad jurídica que otorga el registro de instrumentos públicos.
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Además, uno de los errores más frecuentes entre la ciudadanía es pensar que tener una escritura equivale a ser propietario. Sin embargo, la verdadera seguridad jurídica la otorga el registro del inmueble y el certificado de tradición y libertad.
Cualquier persona puede firmar una escritura, pero si esta no se registra, no garantiza la propiedad. Esta confusión ha sido aprovechada históricamente para despojar a familias, especialmente en zonas afectadas por la violencia, donde la ausencia de títulos facilitó la pérdida de tierras sin posibilidad real de reclamación.
Por esta razón, la Superintendencia insiste en la necesidad de articular en un solo proceso el catastro, el sistema notarial y el sistema registral, para que el ciudadano tenga claridad plena sobre su situación jurídica.
Más propiedad formal, más acceso a crédito
La titulación de tierras no solo protege el patrimonio familiar. También tiene efectos directos sobre la economía. Contar con un título claro permite acceder al sistema financiero, solicitar créditos y respaldar iniciativas de economía popular.
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Para muchos hogares, la vivienda o el terreno es su único activo. Al formalizarlo, se abren oportunidades para mejorar la vivienda, emprender proyectos productivos y planear el futuro con mayor estabilidad, incluida la posibilidad de dejar una herencia sin conflictos legales.
Las metas en el corto plazo para la Superintendencia de Notariado
De cara a los próximos meses y años, la Superintendencia de Notariado y Registro tiene dos grandes prioridades. La primera es profundizar la formalización de la propiedad y la segunda es ampliar y modernizar la acción notarial en los pequeños municipios, creando nuevas notarías en territorios estratégicos y excluidos.
Según Agudelo Sedano, en Colombia existen 902 notarías, concentradas principalmente en las grandes ciudades. Sin embargo, en muchos municipios pequeños, la notaría es una de las pocas expresiones reales de institucionalidad del Estado.
Esto es una muestra, según Agudelo, de cómo la desigualdad en Colombia no es solo económica. También es institucional y geográfica. Esto debido a que las posibilidades de desarrollo de una persona cambian radicalmente según el lugar donde nace. Municipios apartados, como los de la Amazonía, el Chocó o regiones afectadas por el conflicto, carecen de una presencia suficiente de notarías y otras entidades públicas.
Y esta ausencia de institucionalidad, explica Agudelo, ha alimentado ciclos de violencia, informalidad y exclusión. Por eso, desde el Gobierno se plantea la necesidad de llevar la función notarial a territorios estratégicos para el desarrollo del país, como una apuesta de largo plazo para cerrar brechas históricas.
