La Fundación para el Estado de Derecho busca que se anule la Resolución 2057 de 2025 y sus modificaciones, al considerar que existen dudas sobre la metodología utilizada para calcular los incrementos, sus efectos sobre la equidad tributaria y la falta de publicación previa del proyecto.
El debate por el incremento de los avalúos catastrales en el área metropolitana, en Santander y en general en Colombia llegó al Consejo de Estado. Y es que el alto tribunal admitió la demanda presentada por la Fundación para el Estado de Derecho (FEDe. Colombia) contra la Resolución 2057 de 2025, expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), y las dos resoluciones que la modificaron.
¿Cómo se calcularon los aumentos del avalúo catastral? Esa será la pregunta que deberá examinar el Consejo de Estado, tras admitir la referida demanda.
Como parte del trámite, le otorgó al Instituto un plazo de 30 días para responder la demanda y le ordenó entregar los documentos y estudios técnicos que sirvieron de fundamento para adoptar la medida.
La decisión judicial se conoce en medio de la inconformidad que ha generado el ajuste catastral en distintas regiones del país, entre ellas Santander. Es más, en Bucaramanga y su área metropolitana, el tema también ha provocado recientemente paros y movilizaciones, con ciudadanos que han expresado su preocupación por las posibles repercusiones de los nuevos avalúos sobre el impuesto predial y la economía de los hogares y propietarios.
La controversia tiene como punto central el procedimiento utilizado por el IGAC para actualizar el valor oficial de los predios rurales y las consecuencias que estos ajustes pueden tener sobre las obligaciones tributarias.
Aunque la actualización catastral busca corregir rezagos históricos, las dudas planteadas por la Fundación se concentran en la metodología de cálculo, la proporcionalidad de los incrementos y las garantías de participación ciudadana.
¿Qué es el avalúo catastral y por qué preocupa?
El avalúo catastral es el valor oficial que el Estado asigna a un inmueble. Esta cifra constituye una de las bases para calcular el impuesto predial que cobran los municipios y también se utiliza en diferentes trámites, como sucesiones, compraventas y solicitudes de crédito.
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Por regla general, cuando aumenta el avalúo catastral, también puede incrementarse el impuesto predial, aunque el efecto final depende de las reglas tributarias aplicables a cada inmueble y de los límites legales establecidos para determinados casos.
En Colombia, numerosos predios rurales acumularon años sin una actualización catastral. Para atender esta situación, la Ley 2294 de 2023, correspondiente al Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026, facultó al IGAC para realizar un ajuste único en los predios que llevaban más de cinco años sin actualización.
En desarrollo de esa disposición, el Instituto expidió el 30 de diciembre de 2025 la Resolución 2057, mediante la cual fijó porcentajes de ajuste para predios rurales ubicados en 527 municipios del país, con efectos a partir de enero de 2026. Según las cifras recogidas en la demanda, la medida comprende 1.639.140 predios.
Si bien FEDe. Colombia reconoce que el IGAC tiene competencia para actualizar los avalúos y que era necesario corregir los rezagos acumulados, considera que el procedimiento adoptado presenta tres problemas principales que deben ser examinados por la justicia administrativa.
Los tres cuestionamientos de la demanda
- 1. Falta de información sobre la metodología y los cálculos: De acuerdo con la Fundación, el artículo 49 de la Ley 2294 de 2023 y la Resolución 1912 de 2024 exigían que el IGAC estableciera previamente el valor comercial de cada zona, mediante métodos técnicos reconocidos y documentados, para luego determinar los porcentajes de ajuste correspondientes Sin embargo, FEDe. Colombia sostiene que la Resolución 2057 no incluyó los valores comerciales utilizados, los métodos aplicados ni los estudios de mercado que respaldarían los cálculos. Añade que las memorias técnicas publicadas posteriormente por el Instituto tampoco contienen los datos ni los resultados desagregados por zona necesarios para verificar el procedimiento.
- 2. Posibles efectos sobre la equidad y la progresividad tributaria: Según la demanda, el IGAC pasó de actualizar 48 municipios en 2025 a establecer ajustes para 527 municipios en 2026, al tiempo que concentró en un solo año incrementos acumulados durante varios periodos. Aunque la legislación contempla límites al aumento del impuesto predial en determinados casos, la Fundación advierte que estos no cobijan a todos los inmuebles. Entre las excepciones señaladas están los predios que nunca habían tenido formación catastral, aquellos que cambiaron de uso o de área y los predios rurales de más de 100 hectáreas. La preocupación radica en que algunos propietarios podrían enfrentar aumentos considerables en sus obligaciones tributarias sin que sus ingresos hayan crecido en la misma proporción que el avalúo de sus terrenos. Este punto resulta especialmente relevante en las regiones donde los cambios catastrales han motivado reclamos ciudadanos, entre ellas Bucaramanga y su área metropolitana. Allí, las recientes jornadas de paro y movilización han puesto de manifiesto la preocupación por el impacto económico que pueden representar los nuevos avalúos. No obstante, las consecuencias concretas sobre el impuesto predial dependen de las condiciones de cada predio y de la normativa aplicable.
- 3. Ausencia de publicación previa del proyecto de resolución: FEDe. Colombia sostiene que el proyecto de la Resolución 2057 no fue publicado antes de su expedición, pese a que las normas sobre participación y publicidad de los proyectos regulatorios exigen, en los casos aplicables, que los ciudadanos tengan la oportunidad de conocerlos y formular observaciones antes de su adopción. De acuerdo con la demanda, el IGAC tampoco dio a conocer anticipadamente los porcentajes previstos para cada municipio y zona. Esto habría impedido que propietarios y autoridades territoriales revisaran los cálculos, formularan observaciones o advirtieran posibles errores antes de la entrada en vigor de los ajustes.
Bucaramanga y el área, en el centro de la discusión
En Bucaramanga y los municipios de su área metropolitana, el avalúo catastral se ha convertido recientemente en motivo de inconformidad ciudadana, con paros y movilizaciones relacionados con los incrementos y sus posibles efectos sobre el impuesto predial.
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El contexto regional refleja una preocupación que va más allá de la actualización de una cifra en los registros oficiales: para los propietarios, el cambio puede traducirse en mayores obligaciones tributarias, dependiendo de las características de sus inmuebles y de las disposiciones que regulan el cobro.
Por eso, la discusión exige distinguir entre el avalúo catastral, que corresponde al valor asignado al predio, y el impuesto predial, cuya liquidación depende también de las tarifas, los beneficios y los límites previstos en la normativa municipal y nacional.
La admisión de la demanda por parte del Consejo de Estado incorpora un nuevo elemento jurídico a esta discusión. El proceso permitirá examinar los argumentos presentados por la Fundación y las explicaciones que entregue el IGAC sobre los criterios técnicos y legales que sustentaron la resolución.
Es importante precisar que la admisión de la demanda no significa que el alto tribunal haya declarado ilegales los incrementos ni que haya ordenado suspenderlos. Se trata del inicio del trámite judicial para estudiar los cuestionamientos formulados.
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¿Qué le pide FEDe. Colombia al Consejo de Estado?
La Fundación solicitó la nulidad de la Resolución 2057 de 2025 y de las dos resoluciones que la modificaron. También pidió la suspensión provisional de sus efectos mientras se adopta una decisión de fondo.
Su argumento central es que actualizar el catastro constituye una tarea necesaria para corregir los rezagos existentes, pero debe hacerse con criterios técnicos verificables, transparencia y respeto por los principios constitucionales y las garantías de participación.
Nadie discute que el catastro debe estar actualizado y que era necesario corregir años de atraso. Lo que no se puede pasar es que aumente el valor de la tierra sin explicarles a los propietarios cómo llegó a esas cifras.
El proceso judicial será determinante para establecer si la resolución y sus modificaciones se ajustaron a las disposiciones legales que regulan la actualización catastral. Mientras tanto, las inconformidades registradas en diferentes regiones, incluida Bucaramanga y su área metropolitana, mantienen abierto el debate sobre la metodología, la transparencia y los efectos económicos de los nuevos avalúos.
