Los constructores advierten sobre la inseguridad jurídica, las curadurías podrían quedar bloqueadas para emitir nuevas licencias. Vanguardia presenta un informe sobre qué ocurre con el Plan de Ordenamiento Territorial, POT.
Como a finales de 2022, nuevamente, Floridablanca se encuentra en una situación de limbo jurídico respecto al Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que debe regir en el municipio.
Una decisión del Juzgado Noveno de Bucaramanga, del 13 de enero de 2026, anuló el Acuerdo Municipal 017 de 2022, con el que el Concejo quiso suspender el POT de segunda generación de 2018 y, en su lugar, mantener las disposiciones del POT de 2001.
Este recurso lo usó el Concejo en su momento tras una sentencia del Tribunal Administrativo de Santander que anuló dos artículos correspondientes a los mapas de suelos.
Si la decisión queda en firme, podría generar un bloqueo legal en la expedición de nuevas licencias de construcción.
Aunque dicha corporación judicial declaró una nulidad parcial de este POT, el Concejo decidió suspender todo el plan y aplicar nuevamente las normas anteriores mientras se hacía una revisión excepcional.
Con esta nueva decisión anticipada del Juzgado Noveno, que solo aplica en primera instancia, no queda claro si el municipio volvería al POT de segunda generación de 2018 o al primer Plan de Ordenamiento de 2001.
Consultado por Vanguardia, el asesor de finca raíz, Rafael Gómez Uribe, señala que la decisión no especifica los efectos que implica la nulidad del acuerdo, ni lo que pasaría de ahora en adelante o si el que queda vigente es el POT de 2018.
Sin embargo, manifiesta que esta ‘incertidumbre jurídica’ viene de años atrás con la controversia que tuvo el POT de segunda generación.
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Un POT sin cartografía
El POT de 2018 tuvo varias controversias por los cambios del uso del suelo, al pasar unos terrenos de Ruitoque de suelo rural a urbano, sin que al parecer se cumplieran los requisitos de ley.
En su momento, el alcalde Héctor Mantilla negó que se hubieran hecho beneficios a terceros y defendió la legalidad del POT, pero el plan fue demandado y en 2022 el Tribunal Administrativo de Santander determinó que se debía anular parcialmente el documento.
Aunque se trataba solo de dos artículos de todo el Plan de Ordenamiento Territorial, estos concentran todos los mapas de Floridablanca, como “las clasificaciones del suelo municipal” y las “categorías del suelo municipal”.
Expertos advierten que se necesitaría la revisión excepcional del POT para que se pueda estudiar y definir el reemplazo de los artículos que fueron eliminados en la sentencia de 2022.
De acuerdo con Óscar Jahir Hernández, abogado de temas urbanísticos, al declarar nulos estos dos artículos, sencillamente se caía todo el POT, porque sin uso de suelos no se puede expedir ninguna licencia.
Igual opinión tuvo Juan Manuel Álvarez, experto en catastro: “A pesar de que solo se invalidaron dos artículos del Acuerdo 035, estos constituían la estructura del POT y su aplicación material, dejando a Floridablanca sin una hoja de ruta en materia de usos de suelo”.
Es así como uno de los principales afectados es el sector de la construcción. Desde Camacol Santander pidieron claridad sobre los alcances de la sentencia.
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Por su parte, Vanguardia consultó a la Alcaldía de Floridablanca para conocer los alcances o qué medidas considerarán. Según Miguel Anderson Beltrán, secretario Jurídico del Municipio, la Alcaldía aún no ha sido notificada oficialmente de la sentencia; sin embargo, el viernes realizarán una mesa de trabajo para revisar los recursos de ley que se pueden presentar.
Además, algunos expertos consultados mencionan las posibles alternativas con las que contaría el municipio para afrontar esta decisión judicial..
Incertidumbre jurídica para la construcción
En Floridablanca operan dos curadurías urbanas que tienen bajo su tutela el estudio, análisis y aprobación de las licencias de construcción.
Vanguardia conversó con fuentes al interior de una de esas oficinas para conocer los alcances que estiman con esta decisión judicial.
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Constructores advierten que el limbo jurídico del ordenamiento territorial en Floridablanca perjudica las inversiones y proyectos futuros.
Desde esa entidad advirtieron que en caso de que el fallo quede en firme, o sea confirmado en segunda instancia, quedarían sometidos a un bloqueo normativo. ¿La razón? Al tumbar el acuerdo de 2022, las curadurías deberían aplicar el POT de 2018. Sin embargo, como esa norma carece de mapas de clasificación del suelo y una cartografía, luego de la eliminación de dos artículos clave, no habría sustento para expedir nuevos licenciamientos.
“No habría estructura normativa que le dé seguridad jurídica al desarrollo del ordenamiento territorial. No habría manera de expedir nuevas licencias”, explicó una de las fuentes que conoce de primera mano el funcionamiento de las curadurías.
Como de momento el fallo no se encuentra notificado y aún queda la oportunidad de apelación, las curadurías mantienen su actividad normal.
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No obstante, la preocupación emerge porque bajo las actuales circunstancias no habría manera de determinar con el POT de 2018 cómo es la configuración de los suelos, ya sean urbanos, rurales, suburbanos y expansión, entre otros.
Asimismo, el problema se podría expandir a las licencias de reconocimiento urbano, que son esas autorizaciones para legalizar edificaciones construidas sin permiso, siempre que cumplan normas vigentes y tengan una antigüedad mínima.
Frente al panorama, dicha1|s fuentes mencionaron la necesidad de hacer una revisión excepcional al POT para darle sustento.
Camacol advierte sobre preocupaciones
Para Javier Ricardo Peñaranda, gerente de Camacol Santander, la decisión emitida el pasado martes no es del todo clara en sus aplicaciones.
“Sería bueno que la administración municipal solicite una aclaración a la sentencia, para no dar lugar a malas interpretaciones, pero dentro de los escenarios analizados está que, al anularse el Acuerdo 017 de 2022 (...) podría llegar a quedar en firme el Acuerdo 035 de 2018, es decir, el POT de Segunda Generación, pero la sentencia no es realmente clara con este tema”, señaló Peñaranda.
En caso de que ese sea el escenario, el gerente de Camacol Santander señaló que el POT de 2018 tiene un “vacío estructural insubsanable“ porque no cuenta con índices ni clasificación del suelo en algunas zonas del municipio.
Floridablanca es uno de los principales polos de desarrollo urbano en el área metropolitana de Bucaramanga. El crecimiento de ese municipio es vital para la región. De acuerdo con cifras del Dane, la ‘Ciudad Dulce’ aporta el 8,2 % del valor agregado a la economía departamental.
Asimismo, el líder gremial advirtió que ese desenlace generaría una preocupación latente para los constructores. “No se tiene claro en estos momentos bajo qué sombrilla normativa se puede solicitar una licencia de construcción. En estos momentos hay una imposibilidad técnica para tramitar licencias en ciertas zonas del municipio de Floridablanca”, dijo Peñaranda.
En ese sentido, el gerente de Camacol señaló que para proyectos en zonas donde la clasificación del suelo dependía exclusivamente de los artículos 20 y 21 anulados, las curadurías urbanas se enfrentan a una imposibilidad de certificar el uso del suelo.
“Si no se tiene una norma clara aprobada, es decir, si no tenemos plan transitorio, el gremio de la construcción queda en el limbo. Sin embargo, estamos a la espera de un pronunciamiento por parte de la Secretaría de Planeación, para saber cómo se va a dar manejo a dicha situación desde las constructoras de la región”, puntualizó Peñaranda.
Adicionalmente, el líder gremial resaltó que esto puede significar una oportunidad para trabajar en las zonas de expansión del Municipio.
“Para los florideños es clave que esta sea una oportunidad para que la administración municipal trabaje en la habilitación de terreno (zonas de expansión) que permitan desarrollar de manera organizada y planeada la ciudad y disminuir el déficit habitacional que tiene el departamento”, afirmó al respecto Peñaranda.
¿Qué sigue para Floridablanca?
La decisión del Juzgado Noveno Administrativo pone en aprietos el futuro del desarrollo urbano de Floridablanca. La determinación emitida el pasado 13 de enero es una sentencia anticipada. Aún resta que las partes en el proceso, como el Municipio de Floridablanca y el Concejo, determinen si apelarán el fallo o no.
En caso de que opten por la apelación, el Tribunal Administrativo lo revisaría en segunda instancia. Ahora bien, si se agotan todos los recursos y se mantiene la decisión inicial, hay varios planteamientos.
Para el abogado Juan Manuel Álvarez Cruz, abogado especialista en Derecho Urbano, socio de Lógica Urbana y columnista de este medio, hay varias salidas. El experto señaló que es necesario recurrir a la revisión del POT con nuevos estudios para definir los dos artículos y mapas que eliminó la sentencia de 2022. Ante ese panorama, Álvarez Cruz dijo que sería necesario realizar nuevos estudios ambientales y de riesgo, ante los cambios sociales y territoriales que ha tenido el municipio en los últimos ocho años.
“La solución no es otra que volver a realizar el trámite de diagnóstico, formulación, concertación y aprobación de un nuevo instrumento de planificación, bajo la premisa que las condiciones ambientales, de riesgo, constructivas y normativas han cambiado respecto de las existentes en el 2018, fecha en la cual se aprobó el Acuerdo 035”, dijo Álvarez Cruz.
En contraste, el abogado Oscar Jahir Hernández Rugeles planteó que es necesario discutir un nuevo POT para el municipio.
Línea de tiempo del POT en Floridablanca:
La historia del Plan de Ordenamiento Territorial en el municipio:
- 2001
Primer POT: fue definido en el año 2001, pero fue revisado y tuvo modificaciones varias veces en 2002, 2005, 2013 y 2015.
- 2015
Revisión POT: esta fue la última revisión del Plan de Ordenamiento.
- 2018
POT Segunda Generación: durante la administración de Héctor Mantilla se actualizó y fue aprobado un POT de segunda generación, que quedó definido para el periodo de 2018 a 2030 y realizó cambios de suelo en el municipio.
- 2018
Controversia del POT 2G: Dicho POT de segunda generación tuvo algunas controversias que denunciaron Camacol y Vanguardia en su momento, por el presunto cambio del uso del suelo sin cumplir con los requisitos de ley. De forma puntual, unas zonas de Ruitoque Bajo pasaron de rurales a urbanas, dándose la posibilidad de construir edificaciones en altura, aumentando con esto el precio de las tierras.
- 2022
Demanda al POT 2G:
El POT de 2018 fue demandado por la situación de la mesa de Ruitoque y en agosto de 2022 un fallo del Tribunal Administrativo de Santander declaró una nulidad parcial, específicamente para los artículos 20 y 21 del Acuerdo Municipal 035 del 2018, que era el que actualizaba el POT.
- 2022
Acuerdo para ‘revivir’ al POT del 2001:
El Concejo de Floridablanca, mediante el Acuerdo Municipal 017 de 2022, usó la figura de ‘reminiscencia’ y, acatando el fallo del Tribunal Administrativo, decidió revivir de manera transitoria el POT del 2001.
- 2026
Se declaró nulo el Acuerdo:
Con una medida de primera instancia, el Juzgado Noveno Administrativo de Bucaramanga declaró nulo el Acuerdo Municipal 017 de 2022, con el que el Concejo de Floridablanca había revivido el POT del 2001.
