Lina Margarita Reyes González, abogada especialista en Propiedad Horizontal, nos habla sobre las acciones preventivas que se pueden adelantar en los conjuntos residenciales y edificios, para evitar problemas de convivencia por el exceso de ruido en esta época de fin de año.
Se acerca el cierre del calendario y así llega el pulso vibrante de la festividad: luces que redibujan la silueta de nuestros edificios, aromas de canela y el anhelo inherente a esta época. Es la estación donde la Propiedad Horizontal (PH) se transforma en un crisol de celebración, pero también, paradójicamente, en el escenario de las más frecuentes fricciones. Si usted reside, administra o invierte en una propiedad horizontal residencial, mixto o comercial, debe tener en cuenta que la magia de la época no exime el cumplimiento de las normas.
La temporada no es solo un asunto de buenos deseos, sino de deberes ineludibles consagrados en la ley, cuyo desconocimiento puede trocar la alegría en inconformismos, malestar, sanciones, o peor aún, en tragedia.
El derecho, en esencia, es la ciencia de la convivencia. Estamos entrando en un periodo donde la euforia festiva, eventualmente choca frontalmente con el imperativo de la norma. Hoy Abordemos algunos pilares legales que sostienen la convivencia decembrina.
Del villancico al escándalo
El derecho al descanso no se suspende con el encendido del alumbrado. La Constitución Política, la Ley 675 de 2001, la Ley Antirruido, el Código Nacional de Convivencia Ciudadana y el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) son instrumentos de paz sonora vigentes los 365 del año, incentivándose su aplicabilidad de manera protagónica en diciembre. La armonía no es un deseo, es una obligación jurídica que se resuelve con estrategia, no solo con sanciones
Existe en algunas comunidades la errónea creencia de que las fiestas “justifican” el exceso sonoro y éste es el principal quebranto de la tranquilidad en diciembre, pero la legislación está vigente todos los días, sin importar si la celebración es un cumpleaños o una novena.
Pero, ¿cuáles son las herramientas legales disponibles para atender un posible problema de convivencia por el exceso de ruido? La prevención es primordial desde cada administración y ésta puede estar acompañada de la autoevaluación previa de la comunidad. Por ejemplo, es clave que haya comunicaciones preventivas. Antes de realizar llamados de atención, la administración puede enviar comunicaciones, recordando horarios y el tope de decibeles.
Esto funciona como prueba de la diligencia preventiva, para aplicar la recordación histórica de situaciones dirimidas en festividades similares en vigencias anteriores. Esto es útil para minimizar los riesgos. Estas comunicaciones deben ser remitidas a todos los residentes y publicarse de manera que pueda ser conocida por todos los habitantes.
También está el mecanismo de Mediación. Para ello se debe activar el Comité de Convivencia, el cual está incluido en los reglamentos de propiedad horizontal.
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Recuérdeles a los vecinos que las multas por exceso de ruido no son negociables y se aplican conforme al RPH y la Ley 1801 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia). ¡Actúe preventivamente, el llamado de atención escrito es el primer blindaje legal!
Evite accidentes con el control al uso de la pólvora
No existe espectáculo más ajeno al concepto de seguridad que el uso de pólvora en entornos confinados como la propiedad horizontal. Esto no es solo una regla interna, es una violación flagrante a la Ley 670 de 2001 y sus decretos reglamentarios.
Es preciso que en cada conjunto residencial se recuerde esta situación para evitar posibles tragedias o incidentes de niños o personas quemadas, así como mascotas asustadas por el alto ruido que se genera.
Cabe recordar que el uso de la pólvora implica riesgos de lesiones graves, afectando especialmente a niños niñas y adolescentes (la ley prohíbe su venta y manipulación a menores), también genera trauma auditivo severo en seres sintientes (mascotas) cuyo sistema nervioso es hipersensible.
El riesgo inminente de incendios, daños estructurales y lesiones graves es una responsabilidad penal y civil.
Toda administración tiene la obligación de reportar de inmediato a las autoridades cualquier uso o acopio ilegal de pirotecnia dentro del conjunto. La prohibición debe ser absoluta y comunicada mediante circular oficial.
Estrategias de prevención activa en los conjuntos residenciales y edificios
Campaña de sensibilización: La Administración debe usar las redes internas mostrando las consecuencias (quemaduras, estrés animal, multas) en el caso del uso de la pólvora en los conjuntos residenciales.
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Instrucción a vigilancia: Coordinar con las empresas de seguridad para que capaciten y genere las consignas pertinentes al personal adscrito cuando identifiquen algún elemento pirotécnico visible o que pueda generar riesgo en zonas comunes (balcones, terrazas) y notificar inmediatamente a la administración y a la Policía para que éstos, a su vez, tomen el control de la situación con los resultados involucrados. El objetivo es desescalar el riesgo antes de que se active.
Colaboración con las autoridades: La administración del conjunto residencial debe comunicar a los cuerpos de bomberos locales que se mantendrá una vigilancia activa, para establecer un canal directo de reporte sin demora.
Protocolos de vigilancia en caso de ausencia: La prevención de hurtos cuando muchos copropietarios viajan requiere una gestión de seguridad proactiva y organizada. Por ello, es recomendable tener un protocolo definido y que los residentes que salgan de viaje comuniquen a la administración que van a dejar sus apartamentos por unos días, para implementar las acciones definidas y reforzar la seguridad para evitar posibles hurtos.
Recomendaciones prácticas de seguridad en los conjuntos residenciales
Registro formal de ausencia: La Administración debe crear y mantener una Ficha de Viajero donde el residente reporte formalmente sus fechas de ausencia, números de contacto de emergencia y la lista restringida y verificada de personas autorizadas a ingresar a su unidad.
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Rondas programadas y aleatorias: Instruir a la empresa de vigilancia para que las rondas internas se realicen en horarios irregulares y se enfoquen especialmente en unidades reportadas como vacías, verificando cerraduras y ventanas desde el exterior.
Control de mensajería y paquetería: Es una medida de seguridad vital. El personal debe estar entrenado para prohibir la recepción de paquetería o regalos voluminosos a nombre de unidades vacías, a menos que haya una autorización expresa y verificada de la administración. Se evitan así los envíos fraudulentos usados para introducir elementos o personas.
