A 24 años de la sanción de la ley de propiedad horizontal, en Vanguardia repasamos algunas de las claves, retos y oportunidades que tiene esta norma. La Ley 675 de 2001 involucra a gran parte de los colombianos, pues va más allá de los edificios residenciales.
Publicado por: Redacción L R
La convivencia entre vecinos y comerciantes comenzó un periodo de transformación hace 24 años con la expedición de la Ley 675 de 2001.
Esta norma pone las reglas del juego para todos los que viven en edificios, conjuntos residenciales, así como centros comerciales, complejos mixtos, entre otros. Su objetivo principal es organizar la convivencia y la administración de estos lugares.
Pese a su amplia difusión, hay varias inquietudes, preocupaciones y nuevos debates que se abren en torno a la necesidad de reformar la ley.
En esta nueva sección de Vanguardia, los lectores podrán encontrar discusiones, resolver inquietudes y abordar diferentes aspectos relacionados con la propiedad horizontal.
La abogada especialista en Propiedad Horizontal, Lina Margarita Reyes González, se refirió a los beneficios que ha traído la ley en el marco de los 24 años de vigencia de la normal.
“La Ley 675 de 2001 introdujo un modelo normativo integral que ha fortalecido la organización, la participación democrática y la protección de los derechos fundamentales dentro de las propiedades horizontales en Colombia. Su impacto va más allá de los edificios residenciales; regula centros comerciales, complejos mixtos, cementerios, entre otros, integrando bienes comunes y privados bajo principios de corresponsabilidad”, explicó Reyes González.
Entre los aspectos más destacados por la jurista se encuentra que la norma ayudó a dirimir problemas de convivencia. “(...) dotó a los propietarios de herramientas claras para incidir en decisiones y estableció mecanismos de control interno, promoviendo seguridad jurídica y sostenibilidad administrativa. Se consolidó una estructura jurídica que reconoce a la comunidad como sujeto activo de derechos y deberes”, destacó la abogada.
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Más que propietarios
Para la jurista consultada por Vanguardia, uno de los principales cambios de la propiedad horizontal es que entregó “responsabilidades” a los dueños de inmuebles.
“Los propietarios dejaron de ser simples tenedores y adquirieron responsabilidades concretas frente a la colectividad. La norma transformó la copropiedad en un sistema de corresponsabilidad, donde la legalidad, la participación informada y el respeto mutuo son pilares de la convivencia. Hoy, cada decisión impacta no solo lo privado, sino el bien común”, dijo Reyes González.
¿Hora de reforma a la ley de propiedad horizontal?
En los últimos periodos legislativos han cursado varias intenciones para reformar la ley de propiedad horizontal. Aunque hay opiniones divididas, para la abogada Reyes González sí es necesaria una reforma, aunque hizo varias precisiones y advertencias.
“Es necesaria una reforma que no desnaturalice la esencia democrática ni la finalidad social del régimen de Propiedad Horizontal. Las transformaciones en el uso del suelo, el auge del arrendamiento turístico, los conflictos de densidad y la necesidad de blindar derechos colectivos exigen ajustes normativos serios”.
Para la abogada, esos cambios deberían estar enfocados en actualizar conceptos, modernizar procedimientos y ampliar garantías. Para ejemplificar, Reyes González recordó que se requiere mayor “precisión de la norma” en los alcances de las sanciones.
“Se requiere mayor precisión normativa en materias sensibles como el alcance de las sanciones, la reglamentación del uso temporal o comercial de unidades privadas, la inhabilidad de quienes ejercen cargos internos, y la responsabilidad objetiva de los órganos de control. También es urgente fortalecer los mecanismos de conciliación interna, estandarizar los procesos contables y digitalizar los canales de participación ciudadana. El régimen necesita evolucionar hacia una visión más integral, donde la convivencia, la transparencia y la sostenibilidad no dependan exclusivamente de la voluntad de las mayorías, sino de principios rectores inmodificables”, detalló Reyes González.
En ese sentido, la abogada reconoció que hay mitos circundantes en los edificios y propiedades comunes en las que se pasa por encima de la Constitución Política con aprobaciones de decisiones en la asamblea de propietarios.
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“Se cree, erróneamente, que la mayoría en asamblea puede aprobar cualquier decisión, incluso contraria a la Constitución o al reglamento, desconociendo que el régimen está subordinado al orden jurídico superior. Otro mito es atribuir al administrador funciones sancionatorias, cuando solo pueden actuar dentro de los límites que la ley y el debido proceso autorizan”, explicó Reyes González.
Ante ese panorama, de manera quincenal se abre este espacio para profundizar temas del interés general. “Comprender el alcance real de la Ley 675 exige formación, compromiso, lectura crítica y asesoría legal continua, pues solo así se garantiza la protección efectiva de los derechos y se previene el abuso normativo dentro de la copropiedad”, agregó la experta en propiedad horizontal.
Ventajas frente a otras legislaciones
Al momento de comparar esta legislación con la de países vecinos, se destacan varios aspectos que dan ventaja al sistema nacional para regular la propiedad horizontal.
“A diferencia de otras legislaciones latinoamericanas, la Ley 675 de 2001 establece con claridad la dualidad de propiedad (privada y común), otorga personería jurídica a la copropiedad en cabeza del representante legal o administrador y consagra órganos de gobierno internos con funciones definidas”, detalla la abogada Reyes González.
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Asimismo, la experta destaca que la estructura “facilita el equilibrio entre autonomía y control, incorpora principios constitucionales y permite a los copropietarios incidir directamente en las decisiones de administración”. En resumen, para la abogada Reyes González el país tiene una ley completa en comparación con otros países de latinoamérica. “Colombia se consolida una norma legal robusta que protege derechos, impone deberes y promueve la convivencia armónica como principio transversal del modelo”, afirmó.
¿Qué ha cambiado en la ley 675 de 2001?
Si bien se han realizado algunos ajustes a la norma, hay dos cambios que resalta la abogada experta sobre este tema:
1.El fortalecimiento de la acción de tutela en casos de derechos vulnerados dentro de la copropiedad, para resolver conflictos de convivencia son claros ejemplos, la aplicación del Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801 de 2016), especialmente en materia de perturbaciones al orden público, control de ruidos y uso indebido de espacios comunes.
2. La integración con normas urbanísticas ha permitido evolucionar el régimen, adaptándolo a los retos del crecimiento vertical, normas como la Ley 1581 de 2012 sobre protección de datos personales, aplicables a la publicación de morosos, cámaras de seguridad y tratamiento de información de residentes, la vivienda turística y las rentas cortas son algunas de las dinámicas que han dado respaldo a la ley 675 de 2001.
