En el área metropolitana de Bucaramanga, el tope establecido para la vivienda VIS es de 150 salarios mínimos, que equivale a unos $262 millones. Muchas familias de clase media podrían entrar en ese rango con el ajuste decretado por el Gobierno.
Más allá del impacto en el costo de la vivienda, el alza del salario mínimo del 23,7 % podría generar también un escalada de desestimaciones de vivienda, una disminución de la oferta inmobiliaria (por la dificultad para lograr los cierres financieros) y afectar otros factores como el monto de los subsidios que otorga el Estado.
Para Federico Gómez Dangond, gerente de Sumas Construcciones, habría menos incentivos para invertir, por la incertidumbre que se está generando. Además, hay muchas variables adicionales que entran en juego. ¿Qué pasará con las tasas de interés? ¿Habrá más subsidios del Gobierno o del orden municipal? ¿Cómo estará la capacidad adquisitiva de los hogares?
Javier Ricardo Peñaranda, gerente de Camacol Santander, indicó que este incremento (tres veces por encima de la inflación) “tiene un impacto directo y significativo en el costo por metro cuadrado de la construcción en el país”. El gremio calcula que el impacto agregado sobre el precio de la vivienda podría acercarse al 10%, pues un alto porcentaje de los costos (nómina o insumos) están relacionados directa o indirectamente con el salario mínimo.
En ese contexto, Peñaranda explicó que estos mayores costos laborales “inevitablemente terminan presionando los precios finales de la vivienda, afectando la viabilidad de construir la misma cantidad de metros cuadrados que hoy se desarrollan, especialmente en los segmentos de vivienda de interés social y prioritario”, cuyos valores están definidos en salarios mínimos legales vigentes.
En el caso del área metropolitana de Bucaramanga, el tope para vivienda VIS es de 150 salarios mínimos mensuales legales vigentes, aproximadamente $262 millones, cuando en el 2025 eran $213 millones. Lo mismo ocurre en otras ciudades capitales como Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla, mientras que en la mayoría del país el tope es de 135 salarios mínimos ($192 millones).
Una gran preocupación es que muchos proyectos que se lanzaron el año pasado aún están en etapa de construcción o van a iniciar obras en los próximos meses, por lo que deberán ajustarse a estas nuevas condiciones.
Peñaranda agrega que “como gremio, consideramos fundamental que las decisiones en materia salarial vayan acompañadas de políticas integrales que protejan el empleo formal, garanticen la sostenibilidad de los proyectos y permitan seguir impulsando el acceso a vivienda digna sin afectar la dinámica productiva del sector”.
Bajar los topes de VIS podría afectar los subsidios
El pasado viernes, el ministro de Trabajo, Antonio Sanguino, indicó que el Gobierno Nacional expedirá un decreto de desindexación de viviendas VIS y VIP del salario mínimo, consciente de las dificultades que puede haber para que los colombianos accedan a estos proyectos urbanísticos, así como a los subsidios de vivienda.
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“Vamos a expedir un decreto de desindexación del valor de la vivienda de interés social y de la vivienda de interés prioritario, que está hoy atada al incremento del salario mínimo para evitar un fenómeno especulativo en un área que es muy importante para las familias de Colombia”, dijo el alto funcionario.
No obstante, para el gerente de Camacol Santander, lo anunciado deja “muchas dudas planteadas sobre la mesa”, generando incertidumbre sobre cuál va a ser el ente que se encargará de establecer el precio de la vivienda.
Gómez Dangond explica que lo que buscaría el Gobierno no sería una desindexación de las viviendas VIS y VIP del salario mínimo, sino una reducción de los topes. En este caso, preocupa que este límite sea fijo y no se base en la dinámica natural de la oferta y demanda del sector, llevando a que muchos proyectos no puedan lograr el cierre financiero.
Además, Gómez Dangond aseguró que unos menores topes en las viviendas VIS y VIP también podrían implicar un menor monto de los subsidios de vivienda que otorga el Estado, lo que también podría afectar a las clases menos favorecidas, que tendrán más dificultades para acceder y financiarse la compra de un inmueble.
Los topes proyectados para VIS y VIP
Estos son los topes para VIS y VIP proyectados, sin el decreto anunciado por el Gobierno para desvincular el salario mínimo de estos proyectos de vivienda.
Precios a 2025
VIP: $128,115,000
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VIS 135 SMMLV: $192,172,500
VIS 150 SMMLV: $213,525,000
Proyección de precios a 2026
VIP: $157,219,380
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VIS 135 SMMLV: $235,829,070
VIS 150 SMMLV: $262,032,300
¿Qué deben hacer las constructoras ante el alza del salario mínimo?
Para Gómez Dangond, el reto para las constructoras será brindar valor agregado a sus proyectos, en medio de la actual incertidumbre, para mantener la demanda de posibles compradores y el dinamismo que se venía recuperando. De esta forma, si se aumenta el precio del proyecto, se le puede ofrecer al cliente un kit con mejores acabados o ampliar el área construida con un balcón.
Debemos “buscar soluciones que se ajusten al cierre financiero del hogar, siempre y cuando haya cierre financiero para el constructor del proyecto”. Explicó que subir mucho el precio de la vivienda puede llevar a que caiga la demanda, pues menos personas estarían interesadas en adquirir vivienda.
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Al respecto, el gremio espera que no haya una nueva alza de las tasas de interés, pues esto llevaría a que sea mucho más difícil que las familias accedan financieramente a una solución de vivienda.
Una alternativa es desarrollar proyectos por debajo del tope VIS, orientados a hogares de estratos dos, tres e incluso cuatro. Para Gómez Dangond, el fuerte aumento del salario mínimo amplió el rango de ingresos que encajan dentro de la VIS, llevando incluso a hogares de cuatro salarios mínimos (hoy equivalentes a cerca de $7 millones) a este segmento.
La lógica es simple: aunque los costos de construcción podrían subir alrededor de 10%, el incremento del tope VIS eleva los ingresos potenciales del proyecto en cerca de 23%, “dejando un margen para ajustar precios y áreas, mejorar el valor percibido o segmentar la oferta sin perder viabilidad financiera”.
¿Cómo afectará a las clases bajas que buscan acceder a viviendas VIS y VIP?
Los hogares con ingresos de hasta dos salarios mínimos enfrentan históricamente grandes barreras para acceder a una vivienda formal. Sin una concurrencia de subsidios (nacionales, municipales y de cajas de compensación) el cierre financiero resulta prácticamente imposible, más aún en un escenario de tasas de interés elevadas.
Actualmente, en Bucaramanga los subsidios nacionales son escasos por restricciones presupuestales y el alza del salario mínimo solo mejora el ingreso para los trabajadores formales. Es decir, hay un 55 % de la población, que vive en la informalidad, y que en muchos casos gana menos de un salario mínimo, que ahora se puede ver en más dificultades para acceder a un proyecto VIS o VIP.
Pero en el área metropolitana la concurrencia de subsidios es hoy muy limitada y depende, en gran medida, de las cajas de compensación y de apoyos municipales. Los subsidios nacionales de Mi Casa Ya son escasos y por ello una alternativa es que desde las alcaldías se aumenten los subsidios municipales, buscando que lleguen a un sector más amplio de la población.
Por otro lado, Peñaranda advierte que existe un riesgo latente de aumento de la informalidad laboral. “La construcción es un sector que históricamente ha enfrentado altos niveles de informalidad y un ajuste salarial de esta magnitud, sin medidas complementarias, puede incentivar estas prácticas”.
Para el líder gremial, esta situación podría verse agravada por los programas de subsidios para mejoramiento de vivienda bajo esquemas de autoconstrucción, que, si no cuentan con controles adecuados, pueden profundizar aún más la informalidad en el sector.
El caso Bucaramanga con el VIS
Bucaramanga ha sido históricamente una de las ciudades con menor oferta VIS per cápita. Esto debido a su fuerte clase media y a las restricciones por la falta de terrenos en la meseta.
Un decreto elevó el tope VIS de 135 a 150 salarios mínimos para áreas metropolitanas como Bucaramanga, Bogotá y Medellín, pero esto cambió el mercado, pues cada vez más personas de clase media tuvieron la oportunidad de acceder a vivienda VIS. Hoy en día, cerca del 70% de la oferta que hay en la ciudad es VIS, pero están accediendo en su mayoría familias de clase media.
En otras palabras, esto no significó más vivienda para los hogares de menores ingresos, sino que buena parte del estrato medio pasó a tener acceso a vivienda VIS.
Esto se podría acrecentar con el alza del salario mínimo, pues esos trabajadores que ganan entre 2 y 4 salarios mínimos probablemente no tendrán alzas del 23,7 % en sus sueldos, sino mucho menores, y terminarán encajando en ese rango de personas que clasifican para adquirir vivienda tipo VIS.
