Las asambleas de copropietarios tienen facultades para definir el presupuesto, la cuota de administración y a partir de ahí las inversiones que habría en el año. Pero estas no son ‘todopoderosas’ y tienen algunas limitaciones.
En estos tres primeros meses del año, todos los conjuntos residenciales y edificios del país están adelantando sus asambleas ordinarias de copropietarios, las cuales son claves para definir asuntos como el presupuesto del año, la cuota de administración y los miembros del consejo de administración, entre otros.
De igual forma, son clave para definir las inversiones, los eventos y los mantenimientos que habrá durante este 2025, por lo que asistir a ellas, así sea una tortura para muchos por lo extensas que pueden ser, es una recomendación de los expertos. Le sugerimos: Arrendatarios en Colombia: ¿pueden participar en la asamblea de copropietarios?
A pesar de esto, hay que tener en cuenta que no todo lo referente a estas propiedades horizontales puede definirse en estas reuniones, pues hay límites legales que protegen la propiedad privada. De igual forma, hay asuntos que se pueden aprobar con una mayoría simple (la mitad más uno, una vez se cumple el quórum) y en otros se requiere una mayoría calificada (usualmente más del 70 % del coeficiente de propiedad). Lea también: Diez mandamientos para una asamblea de copropietarios ágil y efectiva
Decisiones que no pueden tomarse en la asamblea de copropietarios
- No puede afectar la propiedad privada: Tenga en cuenta que la asamblea de copropietarios tiene facultades para tomar decisiones sobre la copropiedad y las áreas comunes, pero hay límites legales que protegen la propiedad privada. En líneas generales, no se pueden tomar decisiones que afecten la propiedad privada de un individuo sin su aprobación y mucho menos que vulneren sus derechos fundamentales. Hay que diferenciar también cuando un activo es área común para uso exclusivo (como algunos parqueaderos o bodegas) y cuándo sí es propiedad privada.
- No puede tomar decisiones que vayan contra la ley: La asamblea tampoco puede aprobar normas que contradigan la legislación vigente, como la Ley de Propiedad Horizontal. Este tipo de decisiones correspondan exclusivamente a jueces, entidades estatales o autoridades superiores, por lo que no pueden ser asumidas por la asamblea.
- Reglamento interno o manual de convivencia: Por regla general, todo conjunto residencial o edificio debería tener actualizado su reglamento de propiedad horizontal y su manual de convivencia. Es usual, por ejemplo, que se impongan multas a infractores, pero estas no están estipuladas en ningún reglamento interno de la copropiedad. La recomendación es que estén estipuladas las infracciones y las multas que se pueden imponer en cada caso.
- No se pueden establecer normas discriminatorias: La asamblea de copropietarios no puede violar los derechos fundamentales de los inquilinos, ni generar restricciones arbitrarias basadas en raza, género, religión u otras condiciones personales.
- No se puede privar a los inquilinos de servicios esenciales: privar a un propietario de servicios esenciales como agua, electricidad o gas sin el debido proceso no está permitido. Tenga en cuenta que si hay un corte por el no pago de las facturas, hay un procedimiento a seguir y el usuario tiene derecho a defenderse y a demostrar que está al día si ese es el caso. Le recomendamos: ¿No comparte las decisiones de la asamblea de copropietarios? Estas son las acciones que puede adelantar
Decisiones que sí pueden tomarse en la asamblea de copropietarios
Por otro lado, entre los asuntos o temas en los que la asamblea de copropietarios tiene plena competencia están la aprobación del presupuesto anual y la determinación de cuotas ordinarias y extraordinarias para el mantenimiento del conjunto residencial. También se pueden elegir o remover administradores, revisores fiscales y miembros del consejo de administración, siempre cumpliendo los procedimientos establecidos.
Por otro lado, la asamblea puede modificar el reglamento de propiedad horizontal si cuenta con las mayorías requeridas según la normativa. También está facultada para autorizar gastos extraordinarios y aprobar obras que no sean de mantenimiento esencial, siempre respetando los requisitos legales.
Como se mencionó, en algunos de estos casos se requiere de mayoría calificada, es decir, al menos el 70 % del coeficiente de copropiedad.
