Aunque lo más común es que se le imponga una multa al copropietario que no asistió a la asamblea, también hay otras opciones que no necesariamente implican el pago una sanción económica.
Participar en las asambleas de copropietarios es clave para el buen funcionamiento de los conjuntos residenciales y edificios. Aunque para algunos ir a estas reuniones puede ser una tortura, por lo extensas que pueden ser, la realidad es que allí se toman decisiones importantes para la convivencia y la administración de la propiedad horizontal, como la cuota de administración, el presupuesto del año y las obras y actividades que se priorizarán. Por ello la recomendación siempre es asistir cada vez que se citan.
No obstante, no siempre los propietarios pueden ir a estas asambleas y si usted no tramitó o gestionó previamente un poder de representación, lo más probable es que reciba una sanción por parte de la administración o el Consejo de Administración.
¿Qué pasa en estos casos? ¿Pueden ser multados por no asistir? ¿Qué puedo hacer si no puedo ir a la asamblea? ¿En qué casos me pueden multar y de cuánto es el monto de la sanción? Le recomendamos: ¿De cuánto puede ser la multa si no asisto a la asamblea de copropietarios?
Para empezar, tenga en cuenta que la Ley 675 de 2001 no establece un monto específico para la multa y todo depende de lo que se establezca en el reglamento de propiedad horizontal. De igual forma, se pueden establecer otras acciones o sanciones, pero todo debe estar por escrito e incluido en el reglamento. De lo contrario, no es legal. Lea también: Diez claves sobre las asambleas de propiedad horizontal que ya comienzan a convocarse
Sanciones si no asisto a la asamblea de copropietarios
A continuación, les mostramos algunos ejemplos que no necesariamente implican el pago de una multa económica.
1. Multas económicas: Es la sanción más común y se establece en el reglamento de propiedad horizontal. Si no está especificado en este documento el monto y la forma en que se cobrará, no es legal que se impongan estas multas. Normalmente se definen como un porcentaje del valor de la cuota de administración o una cantidad fija. La Ley 675 de 2001, en su artículo 36, establece que estas no pueden ser superiores a dos veces el valor de la cuota de administración.
2. Notificación por escrito: El administrador de la copropiedad puede enviar una notificación por escrito al copropietario que no asistió a la asamblea, informándole de las decisiones que se tomaron y de las posibles sanciones a las que se enfrenta si continúa sin asistir.
3. Pérdida del derecho a usar las zonas comunes: En algunos casos, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer que los copropietarios que no asisten a las asambleas pierden el derecho a usar las zonas comunes del edificio como la piscina, el gimnasio o el salón social. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo (como los parqueaderos o bodegas asignadas, pero que figuran como área común en la escritura).
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4. Demanda judicial: La copropiedad puede iniciar una demanda judicial contra el copropietario que no asiste a las asambleas para obligarlo a cumplir con sus obligaciones. Esto se puede aplicar de forma particular en los casos en donde el dueño del inmueble es requerido para un tema específico e importante para la propiedad horizontal o la toma de decisiones.
5. Inhabilitación para ser elegido como administrador: El copropietario que no asiste a las asambleas no podrá ser elegido como administrador de la copropiedad. Tampoco podrá ser representante legal de la copropiedad.
Tenga en cuenta que el sancionado tiene derecho a defenderse, justificar su inasistencia y a presentar las pruebas que fundamenten su defensa. De no hacerlo, la asamblea estaría violando el derecho al debido proceso. Vea también: ¿Cuánto puede subir la cuota de administración en los conjuntos residenciales?
¿Qué pasa si no hay reglamento, me pueden multar de todos modos?
Si el reglamento de propiedad horizontal no contempla una multa por inasistencia a la asamblea de copropietarios, entonces no se puede multar a los propietarios que no asistan.
Las sanciones, además, pueden ser proporcionales y de acuerdo al nivel de la falta o la reincidencia. Por ejemplo, si es una primera vez, puede ser una notificación por escrito, si es una segunda vez, imponer una multa menor. Y si ya ocurre más de tres o cuatro veces, adelantar un proceso sancionatorio más grande o de mayor valor. Le sugerimos: Cinco conflictos que más padece la gente que vive en apartamentos
¿Qué hago si no puedo asistir a la asamblea de copropietarios?
En los casos en los que el propietario sepa que no puede asistir a la asamblea de copropietarios, sea porque no está en la ciudad, por un compromiso previo o por algún otro motivo, podrá delegar el poder a otro propietario. Con esto lo autoriza para que en su representación opine y vote en las diferentes decisiones que se tomen en la reunión.
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Dicho poder debe estar por escrito, firmado y debe especificar que lo autoriza para tener voz y voto en la asamblea. Tenga en cuenta, en ese contexto, que no conviene otorgarles este poder a todo el mundo. Aquí algunas recomendaciones:
1. Elige a un delegado de confianza: Busca a un propietario responsable, comprometido con la comunidad y que tenga conocimiento sobre los temas que se discuten en las asambleas.
2. Define claramente los alcances del poder: Elabora un poder escrito donde se especifique qué temas o decisiones puede tomar el delegado en tu nombre.
3. Mantente en contacto con tu delegado: Comparte tus opiniones y preocupaciones sobre los temas que se van a discutir en la asamblea. El que no asistes no implica que te desentiendas de la reunión. Así podrás saber qué se está discutiendo y qué se está votando y aprobando. Lea también: Cinco consejos para otorgar un poder para una asamblea de copropietarios
