El año apenas está comenzando y con ello se están oficializando las distintas alzas, incluyendo los peajes, el salario mínimo y los arriendos, entre otros. ¿Cuánto puede subir la cuota de administración? Acá les contamos.
Con el alza del salario mínimo en 9,5 %, ya se están dando los distintos ajustes en los precios de todos los servicios a nivel nacional, algunos porque están indexados al incremento decretado por el Gobierno, pero en otros casos dependen del IPC (inflación) del 2024 o de otros factores como el costo total de los insumos o de una tarifa técnica, como es el caso del transporte.
Uno de los servicios más importantes es la cuota de administración, toda vez que se estima que el 60% de la población vive en propiedades horizontales (conjuntos residenciales). Esto se da especialmente en las grandes ciudades como el área metropolitana de Bucaramanga. Le puede interesar: Guía completa sobre las asambleas de copropietarios
Pero, ¿cuánto puede subir la cuota de administración de los conjuntos residenciales en Colombia? Para empezar, hay que advertir que en la actualidad no hay una ley o decreto que fije un porcentaje máximo en el que puede o debe subir dicha tarifa. Su incremento, según la Ley 675 de 2001, depende de los costos que se deben cubrir en la administración de la propiedad horizontal, principalmente nómina (vigilancia y aseo), servicios públicos y expensas comunes (gastos de mantenimiento como ascensores, piscina y equipos).
No es obligación que administración suba con IPC o salario mínimo
En ese contexto, la primera conclusión es que el aumento anual de las cuotas de administración no necesariamente debe estar atado al salario mínimo o la inflación, y sólo se puede definir a través de la Asamblea de Copropietarios, una vez se fije el presupuesto para el año 2025. Dicha reunión se debe dar por norma en los primeros tres meses del año (antes del 31 de marzo).
No obstante, muchos de estos factores que componen la canasta de costos de las propiedades horizontales están atados o dependen del salario mínimo (alza del 9,5 %) o el IPC (se estima que será del 5,1 % en 2024), por lo que se podría hacer un cálculo aproximado de cuánto puede aumentar la cuota de administración en el edificio o conjunto en el que reside. Lea también: Los 10 errores que debe evitar en la asamblea de copropietarios
Teniendo en cuenta esta situación, la mayoría de conjuntos suelen poner un piso equivalente al IPC y un techo igual al salario mínimo. En este caso, se podría hablar de un aumento en la cuota de administración que puede ir entre el 5% y el 9,5%.
Esto depende, como ya mencionamos, de los gastos y necesidades de cada conjunto, y en algunos casos se puede superar estos límites (esto lo definen los copropietarios en la asamblea). No es igual un edificio que tiene ascensor, el cual requiere un mantenimiento periódico, a uno que no lo tiene. Ni es igual un conjunto con cinco torres, jardines y áreas comunes a una propiedad horizontal que se compone de una sola torre. Le sugerimos: Asamblea de copropietarios: ¿es mejor virtual o presencial?
Algo a tener en cuenta es que en la mayoría de los casos, el principal gasto en el que incurren es el pago de la vigilancia privada, el aseo y en general los que implican el pago de sueldos o nómina (otros casos son piscinero, jardinero o el administrador), los cuales dependen más del salario mínimo que del IPC.
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Pero hay otros factores que estarían más ligados a la inflación, como los servicios públicos, las expensas comunes o los insumos para el correcto mantenimiento y aseo del conjunto. Además: Importante: Diez claves sobre las asambleas de copropietarios
De igual forma, se debe tener un fondo de contingencias e incluirlo en el presupuesto del año, el cual debe ser definido por los copropietarios y puede influir eventualmente en el valor del alza de la cuota de administración.
Además, hay gastos o expensas comunes que no necesariamente se van a financiar con la cuota de administración. Se trata de arreglos como el cambio de la fachada, la reestructuración de unas áreas comunes o el mantenimiento o reposición de equipos que exceden el dinero disponible en el presupuesto, los cuales deben ser aprobados en asamblea y usualmente se financian con aportes de cuota extraordinaria.
