Propietarios tendrán más herramientas legales para recuperar su vivienda. Aquí le contamos
Publicado por: M.P.
El mercado del arriendo en Colombia ha crecido en los últimos años y con ello también las tensiones entre propietarios e inquilinos. No son pocos los casos en los que los arrendadores enfrentan incumplimientos que van desde retrasos en el pago del canon hasta situaciones más complejas como daños al inmueble o conflictos con los vecinos.
Ante estas circunstancias, la ley colombiana establece un marco jurídico que define cuándo es posible dar por terminado un contrato de arrendamiento y proceder con un desalojo, siempre bajo parámetros legales.
Causales de terminación por parte del arrendador
De acuerdo con la Ley 820 de 2003, el arrendador puede solicitar la restitución del inmueble en varias situaciones específicas. Entre las más comunes se encuentran la falta de pago del canon de arrendamiento en las fechas pactadas, la mora en el pago de los servicios públicos a cargo del inquilino que derive en suspensión del suministro, y el subarriendo del inmueble sin autorización.
La normativa también incluye conductas que afectan la convivencia, como la reiteración en comportamientos que perturben la tranquilidad de los vecinos o la destinación del inmueble para actividades ilícitas, comprobadas por las autoridades. Asimismo, se contempla como causal la realización de modificaciones o ampliaciones sin permiso, la destrucción parcial o total de la vivienda o el incumplimiento del reglamento de propiedad horizontal en edificios o conjuntos residenciales.
En todos estos casos, el arrendador tiene la facultad de terminar el contrato de forma unilateral y exigir la entrega de la vivienda, aunque debe cumplir con un proceso formal para que el desalojo sea legalmente válido.
Lista de causales de desalojo en Colombia
Estas son las principales razones por las que un arrendador puede pedir el desalojo de su inmueble, según la Ley 820 de 2003:
- No pago del canon de arrendamiento en el tiempo y forma acordados.
- Incumplimiento en el pago de los servicios públicos que cause la suspensión del suministro.
- Falta de pago de las expensas comunes cuando estas estén a cargo del inquilino.
- Subarriendo total o parcial sin autorización del arrendador.
- Cesión del contrato o cambio de destinación del inmueble sin consentimiento del propietario.
- Conductas reiteradas que afecten la convivencia de los vecinos.
- Uso del inmueble para actividades ilícitas comprobadas por la autoridad competente.
- Realización de modificaciones, ampliaciones o daños al inmueble sin autorización.
- Violación del reglamento de propiedad horizontal en conjuntos o edificios.
- Necesidad del propietario de habitar la vivienda por al menos un año.
- Demolición de la vivienda para nuevas construcciones o reparaciones mayores.
- Obligación de entregar el inmueble en cumplimiento de un contrato de compraventa.
- Terminación del contrato luego de cuatro años de vigencia, con indemnización al arrendatario.
Desalojos por necesidad del propietario
La ley también contempla escenarios en los que el arrendador puede solicitar el inmueble aun cuando el arrendatario no haya incumplido sus obligaciones. Esto ocurre, por ejemplo, si el propietario requiere habitar la vivienda por un periodo mínimo de un año, cuando el inmueble debe demolerse o someterse a reparaciones mayores, o si existe un contrato de compraventa en curso que obligue a la entrega del bien.
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En estos casos, el arrendador debe notificar al inquilino con una antelación mínima de tres meses mediante un aviso escrito enviado a través de un servicio postal autorizado. Además, en ciertas situaciones, está obligado a pagar una indemnización que puede ser equivalente a entre 1,5 y 3 meses de arriendo, dependiendo de la causal invocada.
Conciliación antes del proceso judicial
El Ministerio de Justicia recomienda que, antes de llegar a un proceso judicial, las partes intenten una conciliación. Allí pueden acordar plazos para el pago de deudas, fechas de entrega del inmueble y condiciones de la mudanza. Si no se logra un acuerdo, el proceso pasa a manos de un juez, quien podrá ordenar el desalojo.
