Columna de opinión de Ramiro Serrano
Muchos tienen la creencia que las normas establecidas en el Código de Comercio para sociedades comerciales son las mismas que se aplican para la propiedad horizontal. Es necesario dejar claro que las primeras operan para entidades con ánimo de lucro y otras son las normas aplicables a personas jurídicas con ingredientes de urbanismo y comunidad regidas por el Código Civil. Solamente para realizar un comparativo, ya que realizarlo en forma completa sería muy extenso, hoy miremos las diferencias que existen entre una asamblea general de una y otra:
1. La asamblea de accionistas se obliga a realizar la reserva legal correspondiente al 10% de las utilidades líquidas que se causen del año anterior. En la asamblea de copropietarios es necesario establecer un fondo de imprevistos equivalente al 1% del presupuesto aprobado para el año.
2. En el sistema societario hay distribución de utilidades, en propiedad horizontal no, por ser entidad sin animo de lucro.
3. Las reformas de los estatutos de las sociedades se hacen con la aprobación del 50 %. En propiedad horizontal las reformas a los reglamentos requieren el 70 % de los coeficientes de la copropiedad.
4. Las asambleas ordinarias en el sistema societario deberán notificarse con 15 días hábiles a la realización de ella, en cambio para edificios o conjuntos deberá realizarse con 15 días calendario.
5. En sociedades la asamblea de derecho propio se hará el primer día hábil de abril a las 10:00 a.m., diferente a la propiedad horizontal donde se realiza a las 8:00 p.m.
6. Las asambleas por derecho propio en propiedad horizontal requieren de la mayoría simple. En las sociedades con el número plural tendrá validez la reunión.
7. En sociedades, la convocatoria en caso de no especificarse la forma de hacerse en los estatutos, podrá hacerse en un diario de circulación nacional. En propiedad horizontal, es exclusivamente en el último domicilio reportado y debe estar inserto en el libro de residentes y propietarios.
8. En el derecho societario hay suspensión de las deliberaciones de las asambleas. En propiedad horizontal no existe esta facultad y tendría que citarse a una nueva reunión.
9. Las asambleas extraordinarias que no requieran aprobación de balances se deben realizar con cinco días de anticipación. En propiedad horizontal, estos términos no existen.
10. Los cambios que se realicen en propiedad horizontal quedan supeditados a las normas urbanísticas existentes.
Comparativos como éste nos permiten entender que la propiedad horizontal tiene un régimen especial. Tanto el Ministerio de Vivienda como la Superintendencia de Industria y Comercio han reiterado que la propiedad horizontal debe regirse por su propio régimen y no por el derecho comercial. Evitemos hacer estas interpretaciones para acomodarlas a nuestros intereses.
