El administrador de la propiedad horizontal cumple según la ley dos funciones principales: administrar la persona jurídica y su representación legal. Para ejercer dicho cargo cada día se exige más conocimiento por las innumerables normas existentes que impactan en su actividad, pero encontramos errores en la contratación.
Veamos algunas de ellas. 1. Contratar por parte de los consejos de administración por el precio y no por sus capacidades. Lo primero que se debe analizar son las necesidades del conjunto (cartera, mantenimientos, etc.), como las áreas comunes a mantener (áreas sociales, ascensores, etc.). Estos dos factores determinan que el administrador que se escoja debe tener conocimiento en la administración de estas zonas. Es obligatorio establecer un perfil. 2. Que el administrador acepte el cargo sin hacer un estudio de las áreas comunes y del área administrativa del conjunto. Si el administrador responde por dichas áreas es necesario que sepa en qué condiciones se encuentra para conocer el tiempo y las necesidades efectivas de la copropiedad. 3. Tener perfil para administrar la copropiedad. Es diferente administrar un conjunto residencial, a uno comercial, mixto o dotacional. No es solo tener conocimiento, sino la experiencia particular. 4. Administrar sin presupuesto. Muchos administradores se hacen responsables de presupuestos aprobados que no cubren las necesidades de mantenimiento, reparación y reposición de los bienes comunes del Edificio. No llaman asambleas cuando requieren adicionarlo, dejando no solo en el suelo su profesionalidad, sino arriesgando a que la copropiedad se deteriore. 5. No tener un contrato bien elaborado. La falta de él conlleva a contratos eternos y reclamaciones judiciales futuras. 6. Desconocer tanto por parte del consejo de administración, como de la administración las funciones establecidas en los reglamentos de propiedad horizontal. Es necesario recordar que este es vinculante con la actividad que se realiza. 7. Escoger un amigo y no a un administrador idóneo. Muchas veces se nombra administrador por amiguismo con algunos miembros del consejo y resulta fácilmente manipulable. La falta de independencia administrativa lleva muchas veces a la inejecución de las obligaciones. 8. Otro problema es no verificar las referencias en otros conjuntos en que haya administrado. Pero es necesario mirar esto con mucha objetividad, ya que muchas veces la ingratitud lleva a que todo administrador que salga termine siendo crucificado por a quienes sirvió.
Podemos llegar a una conclusión: “No es que existan administradores malos, sino mal escogidos”. Los procesos administrativos nunca son iguales, lo importante es escoger a una persona que tenga las capacidades administrativas y sociales para ejercer el cargo. Pero mientras sigamos escogiendo los administradores con un presupuesto pobre y sincriterio, es muy difícil poder exigir excelencia y calidad en el servicio.
