La limitada disponibilidad presupuestal hace pertinente transformar la política de vivienda en Colombia: ampliar el acceso a la primera propiedad, mejorar la eficiencia del gasto público y simplificar el sistema. Propongo concentrar el esfuerzo estatal en subsidiar la tasa hipotecaria del hogar destinatario, con desembolsos distribuidos en el tiempo.
El precio del inmueble y la cuota inicial importan, pero para muchos hogares la barrera decisiva es la capacidad de pago mensual. Una familia puede necesitar vivienda y tener ingresos, pero quedar excluida porque la cuota del crédito no cabe en su bolsillo. La política debe atender esa restricción mediante condiciones de financiación sostenibles, como un compromiso de Estado que trascienda al gobierno de turno.
Las experiencias de Chile, Estados Unidos, México y Brasil ofrecen modelos distintos de intervención sobre el financiamiento. Aunque no pueden trasladarse automáticamente a Colombia, permiten reconocer la importancia de la tasa de interés y el plazo del crédito para acceder a la propiedad.
La compra de VIS para arrendamiento contribuye a la actividad económica y amplía la oferta de alquiler. Sin embargo, cuando los beneficios públicos asociados al inmueble favorecen la adquisición de un activo de inversión, en lugar de facilitar la primera vivienda de un hogar, se está subsidiando al segmento equivocado para ese propósito. Debemos evaluar quién recibe finalmente el beneficio de las devoluciones y exenciones tributarias: estimular una transacción inmobiliaria no equivale necesariamente a ampliar el acceso a la propiedad.
Propongo avanzar hacia un sistema más simple y focalizado: subsidiar el acceso mediante una tasa hipotecaria diferenciada según los ingresos, acompañada de plazos que permitan una cuota sostenible. El beneficio debe llegar al hogar y contemplar a trabajadores formales e informales que demuestren capacidad real de pago.
Con poco presupuesto, distribuir los desembolsos durante varios años puede facilitar una implementación gradual y actuar como mecanismo contracíclico, convirtiendo necesidades habitacionales en compras viables que impulsen proyectos, empleo y actividad económica.
Distribuir los pagos no elimina su costo. Cada beneficiario genera compromisos futuros que deben presupuestarse, considerando su acumulación y estableciendo límites de cobertura. La sostenibilidad exige una evaluación financiera rigurosa.
La transición debe preservar los compromisos adquiridos y comenzar con un piloto que permita medir acceso adicional, comportamiento de pago y costo fiscal antes de ampliarlo.
Una ventaja adicional es que, si disminuye la tasa de referencia y se mantiene la tasa objetivo del hogar, se reduce el subsidio requerido por crédito. Así podemos avanzar hacia un sector menos dependiente de ayudas estatales.
La propuesta es concentrar mejor los recursos disponibles: subsidiar el acceso para que más familias puedan adquirir y conservar su primera vivienda.
Valdría la pena considerar la experiencia española que no tomó medidas oportunas y hoy las consecuencias son social y políticamente complejas.
