Una figura relativamente nueva de inversión está siendo promocionada en el país; se trata de los derechos fiduciarios, una opción que permite la interacción entre el mercado inmobiliario y el de capitales y es, según sus promotores, accesible incluso a bolsillos no tan prominentes.
Publicado por: REDACCIÓN VANGUARDIA LIBERAL, BOGOTÁ
Los Fidis, o Derechos Fiduciarios Inmobiliarios son la adaptación criolla de los REIT - Real Estate Investment Trusts en Estados Unidos- un vehículo de inversión inmobiliaria basado en la figura del fideicomiso con oferta pública.
Es decir, los Fidis son un sistema a través del cual un grupo de inversores se juntan para hacer inversiones inmobiliarias de escala, a las que normalmente solos no accederían. "Sucede que la escala y la masa crítica son claves ineludibles para lograr el éxito en real estate porque dan lugar al manejo profesionalizado de las carteras y permiten diversificar adecuadamente los activos a integrar a un portafolio. De esta manera un Reit o Fidi le da al pequeño inversor la posibilidad de participar en buenos negocios inmobiliarios de volumen", explica Julián Cárdenas, asesor independiente.
En Colombia
El negocio en Colombia se está "moviendo" especialmente en el sector hotelero. Actualmente proyectos como el nuevo Hotel Bacatá, el Intercontinental Cartagena de Indias, o el Truman Soho, se están ofreciendo bajo esta modalidad; y muchos otros proyectos menos conocidos también están trabajando de esta forma.
El economista Sergio Rodríguez asegura que efectivamente el derecho fiduciario inmobiliario criollo no es más que una variación del R.E.I.T. o "Real Estate Investment Trust" que ha tenido un impresionante crecimiento y ha atraído capitales gigantescos en Norteamérica, Europa y más recientemente Japón o hasta Turquía.
"Los derechos en un R.E.I.T. en esos mercados no se diferencian en nada significativo de una acción. Se puede también describir como la titularización de un proyecto inmobiliario en el contexto colombiano o de varios proyectos en el contexto internacional. El proceso de emisión de derechos en un R.E.I.T. es exactamente igual al de un IPO (Emisión Inicial) de acciones de una compañía como Ecopetrol. Los prospectos son detallados, regulados y revisados por una Superintendencia Financiera, y el tamaño de una emisión es tal que normalmente cotizan en bolsa y desde el día de IPO o emisión tienen una liquidez en bolsa similar al de una acción como la de Ecopetrol".
La firma Prodigy Network, que promociona sus proyectos con Fidis, asegura que para adquirirlos, cada inversionista realiza su inversión en uno o varios FiDis, previa vinculación al Fideicomiso al cual aportará los recursos para la compra de los derechos fiduciarios; llena una serie de formatos y paga el 10% del valor del FiDi. "El saldo podrá pagarlo en cuotas iguales durante el término de construcción del proyecto respectivo, que por lo general oscila entre 24 y 36 meses.
Aseguran que "los FiDis son un instrumento serio y seguro ya que el aporte de los inversionistas se entrega a una fiduciaria que es una entidad profesional y experta en este tipo de negocios que no está y no puede estar relacionada ni tiene interés con los proyectos. Es obligación de la Fiduciaria administrar el fideicomiso a través del cual se va a desarrollar el proyecto inmobiliario que se va a construir. Con la supervisión de la Superintendencia Financiera, la entidad fiduciaria tiene una serie de instrucciones irrevocables del inversionista, como que no entrega el dinero para el desarrollo del proyecto hasta tanto no se den las condiciones de inicio del mismo.
Cuando por alguna razón no se llega al punto de equilibrio en el proyecto, el dinero se le devuelve al inversionista con un rendimiento o interés ya que los recursos aportados están invertidos en un Fondo que administra la Fiduciaria", explicaron.
¿Pero?
Sin embargo, algunos han levantado dudas sobre la verdadera ganancia de este negocio.
Según Sergio Rodríguez, no hay ninguna entidad gubernamental supervisando la emisión de derechos fiduciarios inmobiliarios en Colombia, lo cual fácilmente permite publicidad donde se "prometen" rentabilidades del 12% o 15% con el promotor ajustando variables en cuadros de Excel como le conviene, para hacer la inversión lo más atractiva posible, pero por lo general sin explicar riesgos como el de la variabilidad de la rentabilidad que depende de muchos factores fuera del control del promotor.
Incluso, otros expertos en el tema aclaran que estas fiducias no son una inversión financiera; no garantizan una rentabilidad ni su redención en un plazo determinado. En letra menuda los promotores de
la figura explican que es derecho fiduciario sobre área, cuya rentabilidad depende del desempeño del activo inmobiliario subyacente.
En USA
En Estados Unidos hay en el mercado más de 200 Reits. En términos de capitalización, representan casi mil billones de dólares en equity, que surgen de un proceso de fenomenal crecimiento que se aceleró puntualmente a partir de 1992.
Son esencialmente vehículos de inversión pública, es decir que cotizan en la Bolsa de Valores. Actualmente tienen una gran liquidez a diferencia de las tradicionales inversiones inmobiliarias. En efecto, el inversor puede comprar y vender estos activos con gran simplicidad y a bajo costo en el mercado de capitales.
Los REITs pueden clasificarse según el destino de sus inversiones. El 16% se dedica a oficinas, 13% a inmuebles industriales y depósitos, 15% a residencial, 25% a retail, 6% a hoteles, 5% a salud, 8% a hipotecas y 12% a otros destinos, entre los que se incluyen los que tienen carteras diversificadas y los que se especializan en otro tipo de activos muy específicos.
La rentabilidad promedio anualizada de los REITs desde 1975 hasta la fecha es del 13,9% anual, superior al Dow Jones, al Nasdaq y a S&P500.
La volatilidad de este resultado ha sido históricamente baja y la correlación con el comportamiento de otros activos financieros también, lo cual convierte a los REITs en un activo atractivo para integrar a una cartera de inversiones.
