Hipoteca inversa: ¿seguro para la vejez?

La hipoteca, según el código civil colombiano, es un derecho de prenda constituido sobre bienes inmuebles, que por el hecho de estar hipotecados no dejan de permanecer en poder del deudor.

Con la llegada de la pandemia del COVID-19 fueron muchas las familias que se vieron enfrentadas a las dificultades económicas por cuenta de las falta de liquidez en sus finanzas.

Y, en su momento, el gobierno del expresidente Iván Duque, lanzó como salvavidas para muchas familias la opción de recurrir a la “hipoteca inversa”. Pero, ¿en qué consiste?

El ministro de Vivienda de la época, Jonathan Malagón, explicó que la “hipoteca inversa consiste en que la familia permanece en su casa sin venderla, y recibe a cambio de entregar su casa cuando fallezca una perpetuidad, eso puede ser entre el 0,3 % y 0,6 % del valor de la vivienda; es decir, es casi como un arriendo o una pensión”.

Expertos consultados por Vanguardia, explican aspectos relevantes de esta figura que permite que familias puedan tener una renta con base en su inmueble.

Alejandro Useche, profesor de la Facultad de Economía de la Universidad del Rosario, dice que para el caso de Colombia, es una figura que ya se encuentra en el mercado, principalmente a través de compañías aseguradoras como Sura, Alfa y Viva, que ofrecen esta figura y no necesariamente tienen una relación directa con una entidad bancaria.

Según Useche, existen tres modalidades como son: renta vitalicia; es decir, hasta que el propietario de la vivienda muera; renta temporal, por un periodo fijo estipulado por el propietario ó, un pago único.

De acuerdo con el catedrático, este tipo de contrato tiene puntos a favor y en contra. Entre las cosas buenas de esta figura se destacan el hecho de que se puede entender como un ingreso complementario, el cual les permite tener liquidez y acceder incluso, a doble renta, en el caso que pueda ponerla en arriendo, y a su vez, recibir la renta de la hipoteca inversa.

Entre los puntos que se deberían considerar, dice el experto, es que la valorización debería ser muy justa, no tiene que ser sesgada por la entidad que la realiza, sino corresponder con los valores del mercado; además, las personas que van a acceder a esta figura deben incurrir en una serie de gastos como pago de intereses, pólizas, seguros.

Es importante tener presente, explica el profesor, que para hacer uso de la hipoteca inversa la vivienda debe cumplir unos requisitos como que por ley se ha definido que la vivienda tiene que ser legal; estar en ciudades capitales; tener un valor comercial entre 600 y 800 millones de pesos; la vivienda además no puede superar los 25 años de haber sido construida; estar al día en pago de impuestos y, finalmente, los propietarios deben ser personas mayores de 65 años.

Para José Hernández, director del programa de Finanzas y Comercio Internacional de la Universidad de La Salle, la hipoteca inversa surge como una iniciativa para mitigar la ausencia de renta, teniendo en cuenta que la propuesta de la ley va orientada a personas mayores de 65 años, y en ese orden de ideas, en Colombia, aproximadamente, el 28 % de la población mayor de 65 años no tiene una renta de pensión formalmente dicha; sin embargo, en este grupo de personas se considera que casi el 68 % si cuenta con una vivienda propia.

Por tanto, asegura Hernández, con esta propuesta se busca garantizar una renta para propietarios de bienes inmuebles.

Esta fue una ley polémica porque la garantía para la entidad financiera que asumiera esta compra estaba en entredicho, toda vez que el escenario era incierto frente a cuánto podría durar una persona y cómo se podría mantener las condiciones desde que se hace el avalúo del inmueble.

El director del programa de Finanzas y Comercio Internacional de la Universidad de La Salle, explica además, que la ley establece algunos derechos de reclamación y retractación de estas hipotecas se combina también con la postura de los herederos, razón por la cual no ha sido un producto fácil de difundir en Colombia. Asimismo, por las características que se requieren para acceder a este tipo de servicio.

En países como Estados Unidos, México, Chile y España, entre otros, este producto se ha implementado de forma positiva y ha logrado proveer una solución para mejorar las condiciones de los adultos mayores.

Además, en otros territorios, las entidades por lo general terminan ofreciéndoles a las personas entre el 60 % y el 70 % del valor de la vivienda como monto del préstamo. La suma total depende de la edad, de la tasa de interés y del avalúo de la vivienda. En Estados Unidos, por ejemplo, la edad mínima para aplicar es 62 años. España es el único país de la Unión Europea en donde, por ley, es obligatoria la intervención de un asesor independiente en la contratación, con la finalidad de que el usuario pueda beneficiarse de un asesoramiento experto, profesional e independiente que le garantice un proceso de contratación seguro, transparente y responsable.