Las estadísticas describen solo la parte visible de la realidad: lo formal. La mitad del país vive por fuera de esa fotografía. Allí, en la “informalidad”, se forman hogares, se construye vivienda y se resuelve la vida diaria sin que los indicadores lo registren del todo.
Cada año en Colombia se crean más hogares de los que la vivienda formal puede atender. Incluso descontando la disolución de hogares, la generación neta supera ampliamente la oferta formal (prácticamente el doble). Al mismo tiempo, el déficit cuantitativo de vivienda se reduce y el porcentaje de propietarios no crece. Esa ecuación solo tiene una respuesta: la vivienda informal opera como variable de compensación estructural.
La informalidad es consecuencia directa de las barreras de acceso. Un hogar con ingresos de 2 o 3 SMMLV sin subsidios ni crédito formal difícilmente logra una vivienda propia. Mientras los hogares formales pueden sumar entre 45 y 68 SMMLV con concurrencia de subsidios (nacionales, regionales y cajas), equivalentes a entre el 50% y el 75% de una VIP, y entre el 30% y el 50% de una VIS, el hogar informal no accede a todos esos beneficios.
Ese hogar termina autoconstruyendo: rápido, barato, sin norma, sin titularidad ni seguridad técnica. Es una solución inmediata que se convierte en un costo diferido para la familia y para la ciudad: riesgos estructurales, precariedad, falta de servicios, procesos de legalización futura y cargas públicas en infraestructura local. La informalidad no es anomalía; es consecuencia.
Por eso “Semillero de Propietarios” era interesante. Aplicaba un principio probado en otros países: arrendar primero, demostrar hábito de pago durante 12 a 24 meses y luego habilitar subsidios y crédito, incluso sin una formalidad plena. Era un puente diseñado para el hogar que más lo necesita: el que no tiene cuota inicial, historial crediticio ni estabilidad laboral.
Pero el modelo exigía un actor que nunca apareció. Se invitó al constructor a financiar el periodo de arrendamiento y esperar la compra futura; y se esperaba que la banca tradicional adaptara productos para un riesgo que no encajaba en su lógica. Ninguno de los dos estaba estructurado para esa transición. Faltó un intermediario: una banca social de “Rent to Buy” que asumiera los meses puente, gestionara riesgo y preparara al hogar para el crédito definitivo.
Colombia demanda dos jugadores: el “Rent to Buy” para periodos entre 48 y 60 meses, y el financiador de kits de autoconstrucción rural, dispuesto a financiar el flujo y no el activo.
Ese es el eslabón perdido. Jugadores financieros especializados en la mitad informal del país, capaces de convertir arriendos y terrenos rurales en propiedades sostenibles. Sin ese puente, seguiremos reduciendo el déficit cuantitativo a costa del cualitativo, produciendo ciudades informales con estadísticas formales.
