El artículo 2.2.8.18.12.1.6. del decreto 768 de 2025 estableció que en todas las propiedades horizontales se le deben “incorporarán las modificaciones a su reglamento de propiedad horizontal, de conformidad con las pautas establecidas por la jurisprudencia constitucional”. Como las pautas que establece la Constitución son la protección de principios fundamentales o colectivos, lo que se busca es que no existan normas que transgredan esos derechos constitucionales y que lleven a confusión a las autoridades de policía en la aplicación de normas de sana convivencia en los edificios o conjuntos.
Algunos doctrinantes manifiestan que es obligatoria la reforma a los reglamentos a partir de este decreto; no obstante, es claro decir que, si no se reforman, no existe ninguna sanción para quien no lo haga; en todo caso, ningún reglamento puede desconocer o contradecir normas de carácter constitucional.
Después de analizar esta polémica jurídica, analicemos qué debe contener un reglamento interno en la propiedad horizontal: 1. La conformación de las asambleas generales de copropietarios y requerimientos para la participación. 2. Inhabilidades y condiciones para ser miembro del consejo de administración, sus funciones y la reglamentación necesaria para cumplir efectivamente con el control de la persona jurídica. 3. El esquema de resolución de conflictos en la copropiedad, como la constitución del comité de convivencia. 4. Calidades y funciones que debe tener el administrador. 5. Nombramiento de la revisoría fiscal, teniendo en cuenta que existen condiciones específicas para los residenciales, mixtos y comerciales. 6 Elaboración de un inventario de los bienes comunes esenciales y no esenciales. Una vez se tengan relacionados, se establecen los derechos y obligaciones sobre dichas áreas. 7. Descripción de los bienes de uso exclusivo y de áreas restringidas, así como su reglamentación. 8. Imposición de sanciones y la garantía del debido proceso. 9. Manuales internos que se requieran integrar (urbanismo, habeas data, cartera, entre otros). 10. Las normas que consideren necesarias y que afecten el derecho de dominio.
Ahora bien, ¿cómo se debe socializar una reforma al reglamento?: 1. Una vez hecho el inventario, se intentan reglamentar las áreas sociales de la copropiedad y se establece un esquema de cómo se quiere estructurar el gobierno corporativo. 2. Una vez se tenga el documento base, se socializa con la administración del edificio, que es quien conoce las necesidades a reglamentar. 3. Superado ese filtro, se debe llegar a acuerdos con el consejo de administración. 4. Posteriormente, el proyecto entra en etapa de socialización, donde todos los propietarios realizan sus observaciones, las cuales deben ser contestadas por el coordinador del proyecto, hasta llegar al documento final. 5. Habiendo socializado y corregido el proyecto, se lleva a asamblea presencial para ser aprobado con el 70% de los coeficientes de copropiedad y, posteriormente, ser llevado a registro.
