Varias firmas constructoras de la región denuncian irregularidades por parte del Banco Inmobiliario de Floridablanca, BIF, en el avalúo y el cobro para la expedición de los certificados de áreas de cesión que les permita obtener las licencias de construcción en ese municipio del área metropolitana.
Publicado por: Unidad Investigativa
Aunque desde el año 2002 el Concejo de Floridablanca, a través del Acuerdo Municipal 024 del 28 de septiembre, creó el Banco Inmobiliario de Floridablanca, BIF, como una entidad pública, descentralizada y con autonomía administrativa para gestionar, viabilizar e implementar el Plan de Ordenamiento Territorial de Floridablanca, con la llegada de Héctor Mantilla en 2015 a la Alcaldía, la labor del BIF pasó a tomar un papel protagónico en la contratación pública del municipio. Tanto así, que el Banco Inmobiliario se convirtió en el ente descentralizado que manejó gran parte del presupuesto municipal entre 2016 y 2019.
Además: La polémica concesión por 20 años del Parque del Parapente
Según cifras del Sistema Electrónico de Contratación Pública, en los cuatro años de la administración Mantilla, el BIF suscribió 201 contratos por valor total de $16.781 millones. Una cifra exponencialmente superior al cuatrienio inmediatamente anterior, cuando la entidad descentralizada firmó 305 contratos por $4.775 millones, es decir, triplicó el valor de su contratación.
Tan solo en licitaciones públicas, el BIF sacó adelante seis procesos por valor de $2.231 millones, mientras que en la administración Mantilla se convocaron siete licitaciones por un monto superior a los $5.267 millones.
Pero el poderío contractual del Banco Inmobiliario no terminó con el gobierno Mantilla, por el contrario, el alcalde Miguel Ángel Moreno, siguió los pasos de su antecesor e incluso aumentó las facultades del BIF. Es así, que desde que comenzó la administración Moreno y hasta el cierre de esta edición, el BIF había suscrito 174 contratos por valor total de $508.832 millones. ($492 mil millones más que lo contratado por Héctor Mantilla) y aún faltan 14 meses de mandato.
Los ‘súper poderes’ del BIF
Sin emabrgo, el poder del BIF no se limita únicamente al tema contractual, a través del Plan de Ordenamiento Territorial, POT, de segunda generación aprobado por el Concejo de Floridablanca en 2018, la administración Mantilla logró disponer que el Banco Inmobiliario se convirtiera en la autoridad de las áreas de cesión pública obligatoria, requisito legal que debe cumplir cualquier constructor para poder obtener una licencia de construcción en el país.
“El porcentaje de las áreas de cesión tipo A correspondiente a Espacio Público (Parques y zonas verdes), proveniente de predios con tratamiento de desarrollo y localizados en suelo de expansión urbana, no podrá ser objeto de compensación en dinero y solo podrán ser entregados en el predio donde se genera la obligación o en predios que cuenten con las mismas características donde se genera su obligación previa viabilidad o visto bueno de la oficina asesora de planeación Municipal y del Banco Inmobiliario de Floridablanca, BIF”, dispone el artículo 267 del POT.
“Extorsiones” de cesión
Si bien, reglón seguido, el artículo 267 del Plan de Ordenamiento establece que “estas áreas de cesión deberán entregarse construidas y dotadas de acuerdo a lo definido en el presente Plan”, la realidad es completamente diferente con el Banco Inmobiliario de Floridablanca.
Varias firmas constructoras de la ciudad que en la actualidad desarrollan o planean realizar proyectos residenciales en Floridablanca denunciaron ante la Unidad Investigativa de Vanguardia estar siendo víctimas de presuntas extorsiones por parte de funcionarios del BIF, que a pesar de que la norma exige que las áreas de cesión se entreguen con lotes o predios compensatorios con destino a vías locales, equipamientos colectivos y espacio público en general, solo está aceptando dinero en efectivo para expedir el certificado de áreas de cesión.
“El tema de construir en Floridablanca es sumamente complicado. Además de la poca oferta de terrenos para poder construir ahora se suma el hecho de que el Banco Inmobiliario nos exige que tenemos que pagar en efectivo, sí o sí, por las áreas de cesión. No importa que tengamos otros predios para poder entregar en compensación como dicta la norma. En el BIF solo quieren plata o no hay certificado, y sin certificado de áreas de cesión las curadurías no nos aprueban las licencias de construcción”, contó a esta Redacción el representante de una firma constructora que pidió reserva de su identidad.
Además del cobro en efectivo, otras constructoras denuncian que los pagos que deben hacer por las áreas de cesión, incluso, no están acordes con las normas vigentes, sino que el avalúo es subjetivo, y según las denuncias, todo depende del cálculo que quiera imponer el director del Banco Inmobiliario, BIF.
“La ley dice que si usted tiene una obra de 100 metros cuadrados usted tiene que entregarle el 20% como área de cesión al municipio, es decir, hay que entregar 20 metros cuadrados de ese cuadrito al municipio para que este haga lo que desee con él para beneficio de la comunidad. Como usted es el dueño del terreno, usted organiza con su arquitecto toda la construcción y deja un cuadro de 20 metros para entregar, en este caso el terreno le vale aproximadamente unos $20 millones, un millón cada metro cuadrado. Pero resulta que llega el señor del Banco Inmobiliario y dice que no, que ellos no reciben terrenos y dice que solo recibe plata, hacen un avalúo, ponen el precio que consideren al metro cuadrado, y por lo general le ponen un precio mayor al área de cesión. Todo depende del ojo y la discreción del director del BIF, el señor González decide en cuánto queda el metro cuadrado. Es una desfachatez. Una extorsión”, denunció el representante de otra firma constructora.
Esta Redacción intentó en varias ocasiones conocer el punto de vista de los curadores 1 y 2 de Floridablanca, quiénes son los encargados de entregar las licencias de construcción, pero no obtuvimos respuesta.
“Si no tiene el visto bueno del BIF, el curador no puede expedir licencias de construcción. Algo completamente ilegal porque usted no le puede colocar trabas a un curador. Cuándo usted va a sacar la licencia el curador lo primero que le pide es el certificado de área de cesión del BIF y cuándo usted viene a pedir el paz y salvo es cuando lo enredan”, explicó uno de los denunciantes.
Lea también: Las ‘sombras’ detrás de la millonaria concesión del alumbrado público de Floridablanca por 20 años
Prefieren parar
Publicidad
Aunque la gran mayoría de constructoras terminan accediendo a las irregulares exigencias de las directivas del BIF, algunas contructoras le confirmaron a Vanguardia que prefieren mantener sus proyectos suspendidos hasta tanto no haya garantías en Floridablanca.
“Con el precio tan alto de los insumos y estas reglas que ahora impone el BIF es preferible esperar a ver qué sucede en el futuro cercano. Ya el otro año hay elecciones y esperar a que con la próxima administración cambie todo esto y haya las garantías mínimas”, aseguró uno de los empresarios.
Negocio redondo
El ‘apetito’ en materia de contratación y manejo de recursos de la administración municipal de Floridablanca a través del BIF pareciera seguir creciendo . Según pudo constatar la Unidad Investigativa de Vanguardia, la nueva meta del gobierno de Miguel Moreno es que el Banco Inmobiliario se convierta en el nuevo gestor catastral de Floridablanca, en contravía del trabajo armonizado que ha venido realizando el Área Metropolitana de Bucaramanga, AMB, que está ejerciendo dicha actividad de manera mancomunada con los otros tres municipios, Bucaramanga, Girón y Piedecuesta.
“Semanas atrás el municipio de Floridablanca le confirmó al AMB que se iba a solicitar al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Igac, que los autorizara como gestores catastrales para ellos mismos realizar esa actividad. Eso es supremamente gravísimo para el desarrollo organizado de toda el área metropolitana. En los últimos años el AMB ha sido el gestor catastral de los municipios conurbados y en tal sentido había realizado el trabajo de organizar el desarrollo del área en el marco catastral, trabajo que se verá truncado con la determinación de la Alcaldía de Floridablanca”, explicó una fuente al interior del AMB.
De hecho, el pasado mes de julio el Banco Inmobiliario de Floridablanca compró un drone por $150 millones para realizar todos los trabajos de cartografía en el municipio, esto, anticipándose a la aprobación del Igac para realizar la gestión catastral.
Para algunos constructores, al convertir al BIF en gestor catastral lo que se busca es precisar en detalle la ubicación de los lotes del municipio y luego tener más elementos para ejercer presión en el pago de las áreas de cesión.
Para Sergio Isnardo Muñoz, consultor en temas de planeación, en el momento en que un municipio pasa a ejercer como gestor puede administrar su base catastral como le parezca para cualquier efecto legal, como registro de propiedad e información para ordenamiento territorial.
“Con esto ejerce las veces de Igac en su jurisdicción y tiene a su cargo la gestión catastral que comprende levantamiento, actualización, conservación, observatorio inmobiliario y sistema de información. Lo puede hacer con recursos propios, crédito, regalías o apoyo internacional y asume directamente la administración de su base catastral para cualquier efecto legal como impuesto predial, registro de propiedad e información para el ordenamiento territorial”, explicó el experto.
Al cierre de esta edición el Igac no había emitido ninguna resolución con respecto a la solicitud de la Alcaldía de Floridablanca de convertirse en el gestor catastral del municipio.
Le puede interesar: ‘Vientos de corrupción’ en el Parque Internacional del Parapente de Floridablanca
Director del BIF se defiende
Julio César González, director del Banco Inmobiliario de Floridablanca, rechazó los señalamientos de los empresarios constructores y afirmó que tal y como lo señala la Ley, las áreas de cesión se pueden entregar ya sea con terrenos compensatorios o en dinero.
“Las áreas de cesión, de conformidad al Plan de Ordenamiento Territorial, y en cumplimiento del decreto 1077 de 2015, los suelos desarrollados no consolidados generan una carga urbanística a los constructores, una vez ellos hacen los trámites ante las curadurías, estas solicitan concepto a la Secretaria de Planeación, ese el mecanismo de entrega de las áreas de cesión. Una vez este concepto es emitido por planeación los constructores inician trámite ante el BIF para la entrega de estas áreas, que tiene dos alternativas, en tierra o en dinero, quién determina esa modalidad es la Secretaria de Planeación, el BIF lo recibe bajo esos parámetros. De conformidad al Plan de Ordenamiento Territorial, toda área de cesión inferior a 1.500 metros debe ser entregada en dinero”, explicó a Vanguardia el director González.
millones costó el drone adquirido por el Banco Inmobiliario de Floridablanca.
Publicidad
Así mismo, González aseguró que los recursos que ingresan a la entidad por cuenta de las áreas de cesión se invierten en el desarrollo de obras de equipamiento comunitario del municipio.
Respecto a la destinación de los recursos del cumplimiento de la carga urbanística, denominadas cesiones tipo A, estos dineros se usan para la consolidación de estas áreas a través de obras de equipamiento comunitario”, agregó González.
Por otra parte, el director del BIF le confirmó a Vanguardia que el municipio de Floridablanca, respaldado por el Banco Inmobiliario, está realizando el trámite administrativo para convertirse en gestor catastral, función que realiza el Área Metropolitana de Bucaramanga, AMB.
“Estamos a la espera del acto administrativo de habilitación, el cual se encuentra en trámite con el Instituto Agustín Codazzi”, según el director del BIF.
Esta determinación ha sido criticada desde el AMB, por las consecuencias que traería para la coordinación de la planificación urbana.
Antes de terminar su periodo como alcalde, Héctor Mantilla nombró a Julio César González como funcionario de planta del Banco Inmobiliario, a pesar de que González venía de la línea de Édgar Higinio Villabona, quien fue su contrincante en los comicios del 2015.
¿A dónde van los recursos?
Espere en una próxima entrega de la Unidad Investigativa de Vanguardia detalles de hacia dónde se están direccionando los recursos recaudados en efectivo en el Banco Inmobiliario de Floridablanca, por concepto de áreas de cesión. En la investigación periodística se encontratron procesos admnistrativos en los que a través del BIF se estaría beneficiando a fundaciones y contratistas cercanos a su director y al alcalde Miguel Ángel Moreno.
Las posibles irregularidades en los cobros de las área de cesión para los proyectos urbanísticos en Floridablanca no son el único escándalo que ha salpicado recientemente al Banco Inmobiliario, dirgido por Julio González, en la administración del alcalde Miguel Ángel Moreno.
A comienzos del 2022, a través de contratación directa, exprés, y en medio de fuertes cuestionamientos, el Banco Inmobiliario de Floridablanca, BIF concesionó la operación, administración y mantenimiento del Parque Internacional del Parapente (obra que costó más de $17.650 mil millones), al mismo contratista que construyó el escenario, para que lo usufructúe por los próximos 20 años, sin que tenga que pagarle un solo peso al Municipio.
El 28 de enero del 2022 (un día antes de entrar en vigor la Ley de Garantías que restringía la contratación directa), el BIF comenzó una maratónica carrera para tratar de contratar de manera directa la concesión del Parque de Parapente antes de que entrara en vigencia la restricción legal.
Ese mismo 28 de enero el Banco Inmobiliario de Floridablanca, BIF, bajo la dirección de Julio César González, y con el visto bueno del alcalde Miguel Moreno, convocó, evaluó y adjudicó en menos de 24 horas el contrato de concesión por 20 años para operar el parque.
Según el informe documental, ese día el BIF le envió una invitación privada a la firma Invernota SAS, la misma que construyó el escenario, para administrar, mantener y aprovechar económicamente el Parque Internacional del Parapente por los próximos 20 años. Pocas horas después, Invernota SAS envió la propuesta para operar el escenario deportivo.
Horas más tarde, ese mismo 28 de enero, ambas partes firmaron el contrato AMAE–01-2022, que le dio vida a la controvertida concesión de operación del primer parque construido con estas características en Colombia.
Por otro lado, el pasado mes de junio, mientras todos los focos estaban puestos sobre las elecciones presidenciales que se llevaban a cabo en el país, el Banco Inmobiliario de Floridablanca concesionó la operación del alumbrado público del municipio para los próximos 20 años a la firma Iluled Colombia SAS, por $478.999 millones.
Esta sociedad es investigada por la Superintendencia de Industria y Comercio por presunta cartelización del sector en el manejo de los sistemas de alumbrado en el país.
A pesar de las investigaciones prelimianres por parte de la Contraloría y Procuraduría, por el millonario Convenio Interadministrativo 074 del 2021, mediante el cual el gobierno del alcalde MIguel Moreno le entregó al Banco Inmobiliario del municipio el poder para administrar amplia y discrecionalmente la operación del alumbrado público del municipio, justo el día que entraba en vigencia la Ley de Garantías, JulioCésar González, director del BIF, decidió convocar una licitación pública para que a través de una Alianza Público Privada, APP, de iniciativa pública, se tercerizara la adjudicación del millonario contrato de concesión de alumbrado público de Floridablanca por los próximos 20 años.
Al cierre del proceso contractual, solo la sociedad Iluled Colombia SAS, integrada por las firmas Ingsan (70%), firma relacionada con el empresario barranquillero Euclides Torres Romero; y Roy Alpha (30%), empresa representada legalmente por Roque Fadul (miembro de la junta directiva de Luces Floridablanca, anterior concesionario de la alumbrado público en el municipio) se presentó como único oferente interesado en ejecutar el millonario contrato.
