martes 14 de diciembre de 2021 - 12:00 AM

¿Cómo invertir en Colombia en bienes raíces?

Invertir en bienes raíces en Colombia es una gran oportunidad

Si te planteas en cómo invertir en bienes raíces en Colombia debes diseñar un plan de inversión. En él puedes definir los objetivos de tu inversión, la manera de monetizarla y el tiempo en el que esperas los rendimientos.

Aunque los mercados inmobiliarios comparten características entre países o ciudades hay diferencias de manera local, por lo que la ubicación del inmueble jugará un papel importante y cada ciudad tendrá sus ventajas dependiendo del objetivo de la inversión que hagas.

Comúnmente tienes al menos 2 opciones para saber qué tan rentable es invertir en bienes raíces:

1. Obtener rendimientos periódicos pero constantes en el tiempo a través del arrendamiento.

2. Rendimientos puntuales de mayor volumen pero a un mayor tiempo.

Veremos en qué consisten las diferencias de cada una y por qué son rentables de formas distintas.

Rendimiento de inversiones inmobiliarias por medio del arriendo

Ya sea alquiler de corta o de larga estancia, esta manera de obtener rentabilidad se ubica en un mercado diferente al propiamente inmobiliario aunque tiene relación. Puedes obtener una renta periódica por medio de un inquilino que mensualmente te paga, lo que en el medio tradicional se llama canon de arrendamiento para la forma tradicional de alquiler de vivienda.

Esta ha sido la manera tradicional en la que las personas que no cuentan con una vivienda propia tienen acceso a una. En Colombia esta cantidad de personas es el 45% según el Dane, lo cual nos da una dimensión del mercado. Sin embargo, hasta en este también está incursionando la economía P2P (peer to peer) o shared economies a través de plataformas como Booking o Airbnb que antes se dedicaban a las rentas vacacionales o a las rentas o alquileres de corta estancia.

¿Qué buscan las personas? depende de las actividades que hacen parte de sus rutinas, de su proyecto de vida, de la etapa de la vida en la que se habitará ese lugar.

Algunos de estos aspectos son comunes para todos pero otros, son propios de cada persona, sociedad conyugal o núcleo familiar que la habite. Se pensaría que el lugar que manifieste mayor plusvalía será el mejor para la inversión pero esa es solo una de las variables que realmente impactan la rentabilidad de la misma, sobre todo para este objetivo.

Si tu intención es alquilar con un porcentaje alto de ocupación asegúrate de conocer muy bien a la persona que vas a hospedar, las épocas del año que te puede visitar, sus rutinas e intereses. Si conoces esto vas a elegir la ubicación perfecta, el diseño y el mobiliario que le atrae y le hará sentir cómodo y así, tendrás una calificación fuerte como anfitrión.

¿Cómo elegir la mejor inversión?

Esto depende de la vocación de la ciudad. Por ejemplo, los motivos de viaje y las necesidades de alojamiento y vivienda son diferentes en Bogotá que en Cartagena. En ambas ciudades hay eventos académicos, ruedas de negocios y hasta vacaciones pero las necesidades y las temporadas son distintas.

El Dane categoriza 4 motivos de viaje:

1. Negocios o motivos profesionales

2. Recreación, vacaciones

3. Visita a parientes o amigos

4. Otro motivo

Los viajes por motivos profesionales se mantienen constantes durante todo el año, entre el total de los viajes que se caracterizan representaron entre el 5, 4% y el 6% desde el tercer trimestre del 2020 hasta el segundo del 2021; pero, tienen un volumen menor que los vacacionales, aunque estos tienen su propia dinámica de temporadas. Los viajes vacacionales representaron entre el 30% y el 41% de los viajes en el mismo tiempo.

Así aunque tengas una vivienda en Cartagena, Cali, Medellín, Barranquilla o Bogotá y esta está cerca a los centros industriales o de negocios la vocación que traerá mayor rentabilidad estará muy relacionada con esa ubicación. Lo mismo con las vacacionales. Si tu negocio está en el turismo, los lugares que están posicionados así en la mente de los turistas, tendrán mejor acogida.

Las mejores decisiones de inversión se toman de manera informada y con aliados de confianza con constructoras como Oikos o Arquitectura y Concreto, y proptechs como La Haus, una startup que ofrece datos que nadie más tiene, como la cantidad de búsquedas en una zona específica y otros datos importantes para comprender el mercado.

¿Por qué invertir en bienes raíces en Cartagena?

Cartagena de Indias, la heróica fue declarada patrimonio histórico de la humanidad por la Unesco en el año 1984. Tiene una ubicación privilegiada en el Caribe que no ha perdido vigencia desde la Colonia. Es una ciudad de alto contenido histórico pero también es una de las puertas de los mercados internacionales a través de sus puertos. Para planear tu inversión en proyectos de vivienda en Cartagena, ten en cuenta la diversidad de turismo que ofrece Cartagena a través de sus lugares turísticos, las posibilidades de ecoturismo, el turismo de negocios, turismo cultural e histórico y el turismo gastronómico. Es que uno empieza a hablar de Cartagena y no termina.

Un análisis a través de plataformas de inteligencia de datos sobre alquiler, muestra una tasa de ocupación promedio del 50% y un promedio de rendimientos mensuales de 3 millones de pesos. La mínima estancia está entre 1 y 2 noches (82%), que tiene una tarifa más alta por noche, y la demanda de renta relativa está categorizada en 61/100 mientras que en ciudades como Bogotá es de 37/100.

Las amenidades o servicios que tienen más importancia para el turista son el aire acondicionado (93%), el internet (92%), la cocina (87%) y tener acceso a piscina (58%).

“Un nuevo segmento del turismo empezó a tomar fuerza es el turismo originado por el teletrabajo. Esto muestra un incremento en un nuevo nicho de mercado que mezcla negocios y placer, borrando las fronteras entre asuntos que antes no eran compatibles”

Fuente: Alvis Narvaez, J. A. (2021). Turismo sostenible: catalizador de la reactivación económica en Cartagena.

Siempre busca las mejores ubicaciones de apartamentos en venta en Cartagena para lograr los mejores rendimientos de esta oportunidad de inversión.

Rendimiento de las inversiones inmobiliarias a través de la venta

La rentabilidad de los bienes inmuebles a través de la reventa puede hacerse de muchas maneras. Una de ellas es revender el inmueble después de algunos años en los que se capta una plusvalía versus la cantidad de dinero invertido inicialmente sin olvidar incluir la inflación anual.

Una es complementaria de la otra, los alquileres pueden ayudar a pagar las cuotas del crédito hipotecario y en el tiempo que pasa, captar la plusvalía que desarrolle el inmueble en el momento de la venta. También puede presentarse no sólo como un negocio inmobiliario sino como uno que mezcla los negocios, la diversión y la construcción patrimonial. Para esto es clave intentar captar la oportunidad de negocio lo más pronto posible, incluso antes de terminar la construcción. Hablemos de esto.

¿Cómo empezar a invertir en bienes raíces sin dinero?

No hay una única manera de hacerlo, para los negocios, la creatividad es muy importante pero, tal vez no has considerado esta opción. Existe la posibilidad de comprar vivienda sin tener una cuota inicial ya ahorrada y consiste en separar el inmueble con una cifra mucho menor y dividir en 12 o en meses la cuota inicial, que se paga mientras se desarrolla la construcción del inmueble.

Esto tiene asociado un riesgo mayor de la inversión pero también un mayor retorno. Por eso debes elegir entre la oferta de constructoras inmobiliarias la que mejor preste los servicios y la que tenga alianzas con constructoras de calidad y tradición. En este tema las empresas asociadas al sector proptech, como Pactia, La Haus, inciti.co, y otras más que te ofrecen muchas posibilidades.

A esta modalidad se le llama compra sobre planos, en etapa de lanzamiento o preventas. Comprar en esta etapa incluso tiene beneficios muy interesantes si tu mira está en la rentabilidad pues, dependiendo de la plusvalía de la zona y de la dinámica del mercado del tipo de inmueble, puedes captar una plusvalía de un 20% más que si la obtienes ya construida pero nueva en uno o dos años.

Seguro estás comparando ese rendimiento con otros tipos de inversión, ¿qué otra inversión te entrega ese mismo rendimiento con las seguridades de los bienes inmuebles?

Los bienes inmuebles como activos tienen unas características muy interesantes pues son bienes tangibles, tienen buen valor de resguardo (tienen la característica de guardar valor) y en la historia han mostrado una dinámica resiliente frente a las dinámicas de inflación. Esto lo hace buena inversión por ejemplo, en tiempos de incertidumbres políticas y económicas entre otras vicisitudes que puede tener la vida.

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