El impacto al bolsillo de los hogares por la reforma tributaria lo sentirán aquellos que mantengan, vendan o hereden una propiedad.
Las consecuencias de la reforma tributaria no se limitan al impacto en bebidas alcohólicas y combustibles, también tendría repercusiones para aquellos ciudadanos que compren, mantengan o hereden una vivienda.
Luego de revisar el documento de reforma tributaria, que busca $26,3 billones, Fedelonjas emitió un comunicado en el que rechazó esta propuesta por sus impactos en el sector inmobiliario.
Entre los principales aspectos que contempla la tributaria se encuentra una mayor fiscalización de las cuotas de administración, una obligación de cobrar IVA en la explotación de áreas comunes en propiedades horizontales mixtas o comerciales. Además, el proyecto tributaria contempla aumento de la carga fiscal en las ventas de inmuebles realizadas antes de los cuatro años, al ser tratadas como renta ordinaria y no como ganancia ocasional.
Pero la situación no se detiene ahí. La reforma tributaria propone una reducción de las exenciones en herencias y donaciones de bienes raíces, junto con la ampliación del impuesto al patrimonio, que establecería un umbral más bajo y tarifas progresivas más altas.
“Los cambios propuestos incrementan la carga fiscal sobre inversionistas, propietarios y familias, y pueden afectar la dinámica de compra y venta de inmuebles”, dijo Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, quien pidió al Congreso revisar esos impactos del proyecto de la tributaria.
El gremio inmobiliario señaló que esta determinación podría desincentivar la compra de vivienda, aumentar los costos y menguar la posibilidad de que las familias accedan a un patrimonio propio.
¿Cuáles son los cambios que afectarían al sector inmobiliario?
La primera medida alertada por Fedelonjas es la aplicación del IVA a Parqueaderos y explotación de áreas comunes.
La norma actual establece que cuando una propiedad horizontal presta directamente servicios de parqueadero, debe responder por el IVA.
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Mientras que el proyecto de ley amplía ese cobro a toda explotación de áreas comunes: arriendo de salones, terrazas, locales, antenas, espacios publicitarios, etc. Solo se excluyen las propiedades horizontales de uso exclusivo residencial.
Esto establece nuevas obligaciones para las propiedades horizontales comerciales y mixtas que deberán inscribirse como responsables de IVA, implementar facturación electrónica, presentar declaraciones bimestrales y cumplir con retenciones.
Por ejemplo, en una propiedad horizontal comercial o de uso mixto, alquila un espacio en la terraza para una actividad o alquila un local, debe facturar con IVA y declarar cada dos meses.
La venta de inmuebles y el tiempo de tenencia
Cuando un inmueble se ha poseído dos años o más, la utilidad de su venta se considera ganancia ocasional, con tarifa del 15 % para personas naturales y jurídicas.
Mientras que el proyecto de ley sube el requisito a cuatro años. Las ventas antes de ese plazo tributarán como renta ordinaria (35 % para sociedades y tarifa progresiva para personas naturales del 0 % al 39 %), generando un mayor impuesto para las ventas a corto plazo, perdiendo el beneficio de la tarifa de ganancia ocasional y tributando a tasas más altas.
Por ejemplo, una sociedad vende un apartamento con utilidad de $150 millones.
Actualmente se pagaría un 15 %, si lo ha tenido por dos o más años, lo que se traduce en $22,5 millones.
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Mientras que con la reforma, al tenerlo menos de 4 años, se debería pagar un 35 %, lo que equivale a $52,5 millones.
El impacto, en ese ejemplo, sería de $30 millones adicionales de impuesto.
¿Cómo se afectarán los predios heredados?
Con la norma actual, una vivienda de habitación que se herede está exenta de pago hasta 13.000 UVT, más o menos $647 millones en 2025.
Otros inmuebles están exentos hasta 6.500 UVT (cerca de $323 millones); y otros activos están exentos hasta 3.250 UVT ($161,8 millones).
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Mientras que el proyecto de ley baja la exención de $647 millones a $192–$213 millones para vivienda. Para Fedelonjas, esto se traduce en una carga en familias de clase media porque muchas viviendas que antes quedaban exentas ahora generarán impuesto al heredero o donatario.
Un ejemplo es que una casa heredada, avaluada en $500 millones, a día de hoy estaría exenta porque su valor no pasa las 13.000 UVT ($647 millones).
Con la reforma, solo $213 millones estarían exentos. La base gravable sería de $287 millones, a la que se le aplica el impuesto del 15 %. Eso se traduce en $43 millones que el heredero deberá pagar.
Los impuestos al patrimonio también pegan
El impuesto al patrimonio líquido para los contribuyentes se generaría por la posesión 40.000 UVT o es decir, $1.991 millones. Allí se aplicaría la tarifa del 0,5 %.
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En el caso de los patrimonios de dos millones de UVT, o $99.598 millones, se aplicaría una tarifa de 5 %.
Esas modificaciones pondría a más colombianos a pagar impuesto al patrimonio.
Actualmente, la base de los que pagan este impuesto se encuentra en 72.000 UVT, lo que traduce $3.585 millones.
Personas con patrimonios entre $2.000 y $3.500 millones, que se encuentran exentas, con la reforma pagarían.
“Esto se vería en un efecto directo en familias con patrimonio inmobiliario: dueños de varios inmuebles o terrenos verán reducida su rentabilidad patrimonial”, dijo Fedelonjas.
