Aunque han circulado diversas versiones sobre los alcances del decreto 1166 de 2025 para los cambios en licenciamientos, hay varias claridades del alcance que tendría esta medida. Conozca los detalles.
Publicado por: Redacción Vanguardia
La aprobación del decreto 1166 de 2025 del Ministerio de Vivienda generó diversas reacciones e incluso se publicaron alcances que no se ajustan a la realidad.
Esta norma establece condiciones especiales para la autorización y ejecución de obras de vivienda que son objeto de Subsidio Familiar de Vivienda (SFV) por parte del Gobierno Nacional, entidades territoriales o Cajas de Compensación Familiar. Una de sus principales metas es simplificar y agilizar los trámites para que las familias de bajos ingresos puedan mejorar o construir sus viviendas.
Con el asesoramiento de la abogada especialista en Propiedad Horizontal, Lina Margarita Reyes González, abordamos los principales puntos y alcances de esta normativa y cuales serían sus alcances.
“La norma crea un régimen especial aplicable únicamente a intervenciones de viviendas propias no inscritas en propiedad horizontal; en modalidades de mejoramiento de vivienda, vivienda progresiva y construcción en sitio propio, cuando sean financiadas con subsidio familiar de vivienda. Su propósito declarado es reducir los déficits habitacionales mediante facilitar el acceso a soluciones de vivienda en condiciones de equidad”, indicó la abogada Reyes a este medio.
¿En qué consiste la carta de responsabilidad?
El decreto suscrito por el Gobierno Nacional contempla una carta de responsabilidad como un nuevo mecanismo que debe garantizar cumplimiento de las normas urbanísticas y de construcción sismorresistente aplicables.
“El mecanismo central es la sustitución de la licencia de construcción por un documento denominado “carta de responsabilidad”, expedida por profesionales idóneos. Esta carta certifica el cumplimiento de normas técnicas de construcción y sismo-resistencia según el Reglamento Colombiano”, dijo la abogada consultada por este medio.
En ese sentido, la jurista despejó las dudas sobre si este decreto tiene alguna relación con los edificios y conjuntos que se encuentran como propiedad horizontal.
“Para edificios y conjuntos sometidos a propiedad horizontal, por el contrario, mantienen plena vigencia los requisitos tradicionales de licenciamiento urbanístico, con prerrequisitos internos surtidos”, dijo Reyes.
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La jurista explicó que en propiedad horizontal, cuando existe viabilidad urbanística y se requiere licencia de construcción para reformas o ampliaciones que impliquen cambios en índices, usos o diseños arquitectónicos, es necesario cumplir procedimientos rigurosos. Uno de ellos es la “aprobación de la asamblea general de copropietarios con el 70 % de los coeficientes de copropiedad, posterior trámite de licencia urbanística conforme a normas municipales, reforma al reglamento de propiedad horizontal y registro correspondiente”.
¿Cuáles son los alcances?
Aunque la iniciativa tiene fines de dar mejores condiciones para las viviendas de interés social que desean hacer adecuaciones o cambios, es importante señalar que las viviendas sometidas a la propiedad horizontal no pueden beneficiarse de esta regulación.
“Desde la perspectiva de accesibilidad, el decreto 1166 es loable al acelerar la construcción de vivienda individual de interés social. Sin embargo, para conjuntos residenciales, la Ley 675 sigue siendo el marco obligatorio, lo que implica que propietarios de unidades en propiedad horizontal no pueden beneficiarse de la flexibilización que ofrece el nuevo decreto”, señala la abogada.
Los alcances que podría dar este decreto es el permitir arreglos en techos, pisos, muros, redes de servicios públicos (acueducto, alcantarillado, electricidad) y elementos estructurales menores que comprometan la habitabilidad.
En cuanto al aumento del área construida de la vivienda se debe ajustar a las normas urbanísticas básicas y se respete la estructura existente.
“El decreto 1166 constituye un ejercicio legítimo de potestad reglamentaria para vivienda individual, mas no modifica el régimen aplicable a propiedad horizontal. Su correcta interpretación y aplicación son esenciales para evitar vulneraciones al ordenamiento urbano territorial y para garantizar que cada solución habitacional cumpla con sus requisitos específicos. La claridad normativa es imperativa en esta materia”, sintetizó la abogada.
