Según los datos de la Corporación excelencia a la justicia, en Colombia los procesos de carácter civil superan el 34% de todos los que llegan a los despachos judiciales, siendo los procesos ejecutivos los que superan dichas cifras en esos mismos despachos. También nos dicen las estadísticas que los procesos ejecutivos pueden durar entre 6 meses a 3 años. Estas congestiones judiciales han hecho que el legislador haya diseñado nuevas alternativas para dar cumplimiento a la pronta aplicación de justicia, como lo es el arbitramento ejecutivo que empezará a regir a partir del 26 de enero de 2026.
Veamos cómo se podría cobrar la cartera por concepto de expensas comunes en propiedad horizontal mediante proceso arbitral y qué aspectos se deben tener en cuenta: 1. Debe existir una cláusula compromisoria indicando que dichas expensas se podrán cobrar por arbitramento ejecutivo, en los reglamentos de propiedad horizontal o en pactos anteriores realizados por escrito entre los actuales deudores. 2. Las normas procedimentales se regirán por las normas arbitrales, del centro de arbitraje y el código de procedimiento civil para este tipo de procesos. 3. Una frecuente preocupación es el costo del procedimiento arbitral, pero es necesario recordar que el costo que este genera deberá ser cancelado por quien sea vencido; que por lo general es el deudor. 4. Ha causado mucha inquietud la pérdida de investidura de los árbitros (pasados 12 meses), evento en que el proceso deberá ser enviado a la justicia ordinaria; pero es una tranquilidad que el proceso continúa y que este trámite está todavía por reglarse. 5. Esta forma de hacer justicia no sólo funcionará para el pago de expensas comunes, sino también se hará más efectivo el cobro de cartera bancaria y contractual en general; por lo que se hace necesario divulgar esta nueva modalidad de cobro.
Este mecanismo que rige a partir de enero servirá para dar celeridad a procesos que por el paso del tiempo pueden verse afectados por insolvencias o quedarse sin garantías para hacer efectivo el cobro.
Es importante que los órganos de administración en propiedad horizontal entiendan que una cosa son los mecanismos para el cobro por vía judicial, y otra que la copropiedad tenga mecanismos internos para el cobro de cartera que evite llevar los procesos ejecutivos, que genera demoras, desajustes presupuestales y muchas veces problemas de convivencia.
La obligación de cobro de cartera está en cabeza del administrador, que deberá adelantar los procesos que sean necesarios para ello sin pedir autorización alguna; sin embargo, entendiendo las complejidades de un proceso judicial, es importante que también cuente con políticas internas que fomenten un buen recaudo de cartera.
