La Ley 675/01 establece como obligatorio que todos los reglamentos de propiedad horizontal tengan inserto dentro de su contenido los coeficientes de copropiedad y determinar con ellos el porcentaje de participación en las asambleas de propietarios, los derechos de cada uno de ellos sobre los bienes comunes del Edificio o Conjunto y el pago de expensas comunes ordinarias y extraordinarias aprobadas por la asamblea general de copropietarios. Manifiesta también la normativa que estos se calcularán con base en el área privada construida de cada bien privado, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.
Pero esta disposición, aunque obligatoria, tiene las siguientes excepciones:
- En los edificios o conjuntos de vivienda de interés social y prioritario de menos de 5 unidades privadas, el reglamento de propiedad establecerá cómo se toman las decisiones.
- En el caso de parcelaciones, el manejo de dichos porcentajes para toma de decisiones y pago de expensas se establecerá en los reglamentos de propiedad horizontal.
- En los Edificios de carácter mixto donde existan áreas comunes específicas para un determinado sector, se aplicarán los módulos de contribución determinados en los reglamentos.
- Sin salirse de los parámetros señalados por la ley, los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas podrán reglamentar su participación.
- Según la sentencia C-522 de 2002, las decisiones en los conjuntos residenciales se toman por unidad, las que son de carácter administrativo, y por coeficiente, las que son de carácter económico.
- En los reglamentos anteriores al 2001, donde se cobraba por unidad por mandato legal y reglamentario, se pueden mantener así por tratarse de derechos adquiridos establecidos en el artículo 58 de la Constitución Nacional.
- Es necesario realizar el recalculo de los coeficientes en los casos de los edificios residenciales y de oficinas. Los propietarios del primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores cuando, para acceder a su unidad privada o a bienes comunes de uso general, no exista servicio de ascensor.
Las reclamaciones por el incumplimiento de las normas antes mencionadas pueden adelantarse por medio de procesos verbales sumarios cuando un propietario se sienta afectado por el respectivo calculo.
Es necesario dejar claro que en ninguna asamblea general de copropietarios se podrán modificar los coeficientes de copropiedad, sino acorde a las únicas excepciones que trae la ley, como es por error aritmético o en el cálculo, cuando se adicionen nuevos bienes privados, cuando se extinga una parte del Edificio o Conjunto o cuando se cambie la destinación de un bien privado, siempre debiéndose elevar a escritura pública.
