Para determinar el incremento anual de la cuota de administración en una propiedad horizontal, se deben evaluar los gastos del año anterior con el presupuesto actual.
Publicado por: Miguel Orlando Alguero
El alza en la cuota de administración es un tema que genera debate entre los propietarios de edificios, conjuntos residenciales y propiedades horizontales.
Cada año, en la asamblea general de copropietarios del primer trimestre se define el porcentaje de aumento.
El artículo 29 de la Ley 675 de 2001 establece que los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto residencial están obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias, de acuerdo con el reglamento de la propiedad horizontal.
A la contribución a las expensas comunes se le conoce como el pago de la cuota de administración.
Sobre este tema se hablará en las próximas asambleas generales de copropietarios, en las que se definirá el alza de la cuota de administración del 2024.
Tenga en cuenta que el incremento en las cuotas de administración de edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal no depende del índice de precios al consumidor ni del porcentaje de ajuste del salario mínimo.
Por lo tanto, el valor de la cuota de administración de edificios o conjuntos depende de lo que se haya establecido en el reglamento de la propiedad horizontal.
Además, según la norma citada (Ley 675 de 2001), el incremento de dichas cuotas se da con base en los ingresos requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes.
El aumento se dará, por tanto, conforme a la decisión de la asamblea general de copropietarios, pues, de acuerdo con el artículo 38 de la citada ley, una de sus funciones es la de aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias.
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Cálculo del alza de la cuota de administración
El porcentaje de aumento de la cuota de administración se calcula en la asamblea general de copropietarios.
El administrador presenta un presupuesto para el año, que incluye los costos operativos, los gastos de mantenimiento y reparación, y los proyectos que se planean realizar.
Los propietarios discuten el presupuesto y votan para aprobar el porcentaje de aumento de la cuota.
El abogado Ramiro Serrano, experto en propiedad horizontal, afirma que se debe tener en cuenta lo siguiente:
1. Todo lo correspondiente a salarios y servicio de vigilancia incrementó en el 12,07 %, debiéndose tener en cuenta que a partir del 15 de julio se disminuirá una hora la jornada laboral; impactando algunos servicios a mitad de año.
2. En el caso de los contratos de prestación de servicios, pueden incrementar en el mismo porcentaje que el salario mínimo, o con base en los porcentajes o criterios que se hayan pactado por las partes.
3. Las pólizas de seguro quedarán supeditadas al avalúo de reposición del edificio o conjunto, su grado de vetustez y las variables que tenga el mundo asegurador. Estas por lo general van incrementadas por unos valores superiores a la inflación que cerró al 9,28 %.
4. Los mantenimientos que dependen de la antigüedad de los bienes y equipos, como del mantenimiento que se le haya realizado en el tiempo.
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Inflación: La inflación es el principal factor que incide en el aumento de la cuota de administración. Los costos de los servicios públicos, como el agua, la luz y el gas, aumentan año tras año, lo que obliga a la administración a ajustar la cuota para cubrir estos gastos.
Salario mínimo: El aumento del salario mínimo también tiene un impacto en la cuota de administración, ya que los trabajadores de la propiedad horizontal, como el portero, el jardinero o el personal de limpieza, también ven incrementado su salario.
Mantenimiento y reparaciones: Los costos de mantenimiento y reparaciones de las zonas comunes del edificio o conjunto residencial también pueden influir en el alza de la cuota. Si se prevén obras importantes, como la reparación del ascensor o la impermeabilización de la terraza, la administración deberá aumentar la cuota para cubrir estos gastos.
Nuevos proyectos: Si la propiedad horizontal está planeando realizar nuevos proyectos, como la construcción de una piscina o un gimnasio, la administración deberá aumentar la cuota para recaudar los fondos necesarios.
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