El reglamento de propiedad horizontal primigenio en propiedad horizontal es elaborado por el propietario o constructor inicial, incluyendo muchas veces cláusulas contrarias a la ley, a pesar de que en forma reiterada los jueces de la república las han considerado como no escritas como lo establece el parágrafo 1 del artículo 5 de la Ley 675/01.
Una de estas es la manifestación en el reglamento, que el constructor no cancelará expensas comunes y que las obligaciones de pago surgen cuando se haya enajenado el inmueble al nuevo propietario; olvidando que la obligación en el pago de expensas comunes nace con la propiedad del inmueble y no con la discrecionalidad del propietario inicial. El artículo 25 numeral 3 de la Ley 675/01 dispone que el pago de expensas comunes es una obligación para quien tenga la propiedad del bien y esta debe cancelarse acorde a los coeficientes de copropiedad o por los módulos de contribución establecidos en el reglamento de propiedad horizontal. De la misma manera es obligación de los propietarios de nuevos proyectos cancelar las expensas comunes cuando estos adquieran el bien, acorde a un presupuesto inicial para la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del Edificio o Conjunto y no como muchos creen que es cuando el propietario inicial haga entrega de los bienes comunes o deje de tenerse una administración provisional que es asignada por el constructor o propietario inicial.
Otra mala costumbre de constructores o propietarios iniciales es colocar en los reglamentos de propiedad horizontal de proyectos adelantados por etapas, que la administración se entregará cuando se haya enajenado más del 51% de los coeficientes de copropiedad de “todo” el proyecto. Pero la ley dispone que la entrega de la administración provisional debe hacerse cuando se haya enajenado más del 51% de la primera etapa. Esta disposición la incluyen ante la inseguridad de poder adelantar las etapas posteriores, afectando a los propietarios de las primeras etapas de tener autonomía en la administración indefinidamente.
En vez de utilizar los reglamentos para distorsionar la ley, deben enfocarse los esfuerzos en incluir cláusulas que favorezcan el desarrollo constructivo, como obligaciones en los protocolos de mantenimiento, debidos procesos internos o asuntos que impacten en los usos o convivencia de la copropiedad; pero nunca utilizar los reglamentos para la vulneración de los derechos de los compradores.
El principal problema de incluir estas cláusulas en los reglamentos va más allá del cumplimiento de la norma, impacta en la imagen de quien construyó, manchando sus calidades morales por el abuso de su posición al diseñar trampas a los derechos de los consumidores inmobiliarios.
