Se ha generado mucha polémica respecto a cuándo se pueden realizar arrendamientos turísticos (arrendamientos inferiores a un mes), inicialmente se manifestó que se requería autorización por parte de la asamblea general de copropietarios con un quorum superior al 70% de los coeficientes de copropiedad y que dicha decisión se debía protocolizarse en los reglamentos de propiedad horizontal. Al respecto el Consejo de Estado en sentencia del año 2021 estableció que esta condición no vulneraba el derecho a la propiedad, ya que los reglamentos podrían establecer la limitación de los usos, como se hace en este caso.
Ahora reabre la polémica un proyecto de decreto que está adelantando el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo; que busca aclarar muchas de las normas que por sus inexactitudes llevaban a su inaplicabilidad.
Lo cierto es que hasta que alguna norma lo cambia, hoy para ejercer arrendamientos turísticos en propiedad horizontal se requiere como mínimo las siguientes condiciones: 1. Tener el registro nacional de Turismo (RNT). 2. Tener tarjeta de registro (debe contener información básica del apartamento o vivienda turística e información de los huéspedes incluyendo el medio de pago y las fechas de entrada y salida del inmueble destinado para turismo). 3. Por ser una actividad mercantil se requiere la inscripción en la Cámara de comercio. 4. Suscribir contrato de arrendamiento turístico por escrito con quien utilizará los servicios. 5. Cancelar la póliza de responsabilidad civil por 50 SMLMV. 6. Tener autorización expresa en el reglamento de propiedad horizontal para ejercer la actividad de arrendamiento turístico. 7. Que este tipo de arrendamientos sean permitidos por el Plan de Ordenamiento Territorial en donde pretende realizar. En algunos municipios es necesario adelantar licencia urbanística de destinación para poder ejercer ese derecho en la propiedad horizontal.
En caso de no cumplirse con alguno de estos requisitos, es obligación del administrador de propiedad horizontal realizar el respectivo denuncio o será sancionado con multa hasta de 3 SMLMV con destino al Fondo de Promoción turística.
Es necesario entender que este proyecto de decreto no está cambiando los requisitos establecidos por la ley a la fecha. Lo que sí es claro es que al darse este tipo de arrendamientos en los conjuntos residenciales cambia la actividad y requiere de ciertos acondicionamientos en la seguridad, administración y en el mantenimiento de las áreas comunes sociales de todo edificio o conjunto. Los usos o restricciones que se den respecto a esto, no violan el derecho a la propiedad, pero si debe atenderse como lo que es, un cambio en el uso de la copropiedad pasando de residencial a hotelera, y por tanto deben atenderse las obligaciones propias para esta actividad comercial.
