Tuvo que llegar una crisis para que el país entendiera algo elemental: la vivienda no depende únicamente del constructor, ni del subsidio, ni del banco. Depende de que todo el sistema funcione coordinadamente.
Por eso resulta tan relevante la propuesta conjunta presentada por Camacol, Asobancaria y Asocajas, con acompañamiento técnico del BID, para la política habitacional 2026–2030. No es común ver sentados en la misma mesa a quienes representan la oferta, el crédito y los subsidios construyendo una visión compartida de largo plazo. Y menos aún, proponiendo transformar la vivienda de política de gobierno en política de Estado.
Colombia venía construyendo durante más de dos décadas una política relativamente consistente. VIP, VIS, subsidios, FRECH, cajas de compensación y profundización hipotecaria permitieron ampliar acceso, reducir déficit y expandir patrimonio para millones de hogares. No era un sistema perfecto, pero sí relativamente predecible.
La crisis reciente, más que técnica, fue institucional.
Los cambios introducidos entre 2023 y 2025 alrededor de Mi Casa Ya alteraron reglas, prioridades y mecanismos de asignación. El resultado fue incertidumbre, desistimientos y deterioro de la confianza. Y el mercado inmobiliario vive precisamente de eso: confianza de largo plazo. La vivienda no tolera cambios abruptos en las reglas de juego.
La nueva propuesta tiene méritos importantes. Entiende que el problema no es únicamente subsidio. Habla de garantías, profundización financiera, renovación urbana, simplificación de trámites, arriendo con opción de compra y nuevos instrumentos para hogares que hoy no logran cierre financiero. Incluso introduce un concepto clave: aumentar el apetito de riesgo de la banca mediante garantías y seguros hipotecarios inspirados parcialmente en modelos internacionales como el estadounidense.
Y ahí aparece, a mi juicio, el verdadero eslabón pendiente.
La propuesta entiende muy bien el problema del ahorro, pero todavía no pone suficientemente en el centro el problema más estructural: el costo del dinero y la tasa de interés de largo plazo.
En Colombia seguimos creyendo que el principal obstáculo es ahorrar la cuota inicial. Cada vez estoy más convencido de que el verdadero problema es otro: que la cuota mensual no cabe en el ingreso.
Un modelo basado en altos niveles de financiación sobre el valor del inmueble (LTV), plazos largos y mayor apalancamiento puede funcionar en economías con tasas hipotecarias bajas y mercados financieros profundos como el estadounidense. Pero trasladar ese modelo a una economía con tasas estructuralmente altas puede terminar moviendo el problema del ahorro… hacia el sobreendeudamiento.
La evolución pendiente no es subsidiar el producto. Es subsidiar el acceso. Porque subsidiar la tasa reduce el riesgo de que los beneficios terminen capturados por hogares que realmente no enfrentan barreras estructurales de acceso.
Al final, el verdadero subsidio no está en el apartamento. Está en el costo financiero.
