Muchos edificios o conjuntos terminan convirtiendo el contrato de prestación de servicios de sus administradores en contrato laboral realidad. La ley es muy clara al establecer que existe contrato de trabajo (así se le dé cualquier nombre) cuando se cumplen tres elementos: un trabajo personal, una subordinación o dependencia y una remuneración. La jurisprudencia ha señalado que, en este tipo de contratos, estos terminan siendo laborales especialmente cuando existan elementos de subordinación.
Por ello, vamos a dar algunas recomendaciones para evitar estos riesgos jurídicos:
- Siempre elabore contrato de prestación de servicios por escrito, el cual debe ser firmado por el presidente del consejo de administración.
- Preferiblemente, contrate con personas jurídicas, evitando así romper las tres exigencias que tiene la norma.
- Que el consejo de administración no coadministre. Cuando en un proceso judicial el administrador demuestra que las funciones reglamentarias y legales eran exigidas por los consejeros, se constituye perfectamente la subordinación que establece el artículo 23 del Código Sustantivo del Trabajo.
- Los miembros del consejo de administración deben aprender a realizar auditoría para que la persona jurídica cumpla sus fines. Es diferente auditar que dar órdenes. Esto no le quita el derecho a establecer procedimientos para el cumplimiento de la función administrativa por parte del administrador.
- Elabore cortes de evaluación contractual. A los contratistas se les evalúa por el desarrollo de su gestión administrativa, de ahí la importancia de establecer metas y procedimientos de evaluación para determinar el cumplimiento contractual.
- Un contrato de prestación de servicios nunca es indefinido; es necesario establecer en ellos términos para poder determinar sus cumplimientos.
- Establezca, frente a todos los copropietarios, términos de atención y canales de comunicación. Evitemos situaciones como el constreñimiento ilegal, acosos o subordinaciones.
- Para realizar el respectivo seguimiento es necesario elaborar procedimientos, respetando el poder decisorio que establece la ley para las funciones del administrador.
- Nunca olvide que quien nombra al administrador es el consejo y es a quien es obligatorio entregar informes. La jurisprudencia laboral ha manifestado que la exigencia y el control que tengan los consejos no constituyen subordinación.
Un consejo de administración bueno no es el que cambia de forma constante un administrador, es el que, haciendo una buena escogencia, puede mostrar los resultados de su gestión. No podemos escoger personal únicamente para pagar recibos, sino profesionales con un perfil que pueda garantizar la inversión y el valor de nuestras áreas comunes. Cuando escogemos administradores sin experiencia caemos en la trampa de terminar coadministrando y convirtiendo estos contratos en laborales, así como cuando encontramos consejos de administración que creen que fueron nombrados para coadministrar la copropiedad. ¡Cada uno tiene sus funciones, y así evitamos riesgos contractuales!
