Lluvias, temblores o el deterioro, pueden ocasionar daños en edificios o conjuntos residenciales. ¿Cómo saber si le pueden cobrar una cuota extraordinaria?
Publicado por: Redacción L R
Las lluvias torrenciales, un sismo e incluso el paso del tiempo pueden afectar los espacios comunes en edificios o conjuntos residenciales.
El deterioro de la infraestructura, daños en pisos o deterioros en fachadas suelen ser preocupaciones de algunos propietarios de estos espacios comunes.
Una de las dudas más frecuentes es si le pueden cobrar una cuota extraordinaria para cubrir con esos arreglos o adecuaciones.
La abogada especialista en Propiedad Horizontal,Lina Margarita Reyes González, se refirió a este tema y despejó algunas de las principales inquietudes para propietarios, residentes y comunidad en general.
Para la jurista, una aplicación transparente y ágil de la ley de Propiedad Horizontal es vital para surtir estos casos.
“La Ley 675 de 2001 ofrece las herramientas precisas para gestionar eficientemente estos desafíos, que se complementan con Reglamentos internos actualizados que estableciendo procedimientos claros protegen tanto el patrimonio común como los derechos individuales. Su correcta aplicación permite a las Propiedades Horizontales tomar decisiones ágiles y transparentes, construyendo confianza”, advirtió la abogada Reyes González.
Si hay daños en la copropiedad o afectaciones por lluvias, temblores o deterioro, ¿se puede convocar a Asamblea para reunir cuota extraordinaria?
“Sí. La Asamblea General es el órgano competente para aprobar cuotas extraordinarias destinadas a atender necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto; la ley permite convocatorias extraordinarias precisamente para esos casos. La convocatoria debe indicar el orden del día y en asambleas extraordinarias sólo puede decidirse sobre los asuntos consignados en la convocatoria”, afirmó la abogada Reyes González.
En ese sentido, la abogada explicó que existen diferentes tipos de daños que deberán ser solucionados dentro del rubro de mantenimiento de zonas comunes dispuesto en presupuesto y que hacen parte del mantenimiento preventivo y correctivo.
Publicidad
“Existen otros imprevistos que para ser cubiertos requieren rubros especiales por lo que deberán ser evaluados, cotizados y convocarse a asamblea para aprobación de un rubro extraordinario o de la disposición del fondo de imprevistos que solo es autorizado su uso por decisión de asamblea”, dijo la jurista especializada en Propiedad Horizontal.
Para la aprobación de cuotas extraordinarias corresponde a la Asamblea General. La convocatoria debe haberse hecho con el orden del día y en asamblea extraordinaria sólo podrán tratarse los temas previstos en el aviso.
Asismismo, la abogada recordó que antes de aprobar una cuota extraordinaria se debe verificar si el fondo de imprevisto (constitución legal mínima 1% del presupuesto) tiene recursos.
“Mientras haya recursos disponibles no procede un cobro extraordinario para el mismo evento, pero la disposición del fondo de imprevistos es competencia exclusiva de la asamblea de copropietarios. Si el fondo es insuficiente, la asamblea puede aprobar complemento por cuota extraordinaria”, detalló la jurista.
La abogada Reyes González recordó que el fondo de imprevistos no se puede utilizar para amortiguar cuotas extraordinarias de mejora o para evitar cobrar cuotas extraordinarias de proyectos ya decididos.
Vale recordar que la asamblea sesiona con más de la mitad de los coeficientes. Además, decide con la mitad más uno de los coeficientes presentes (mayoría simple), esto aplica para cuotas ordinarias propias del ejercicio mensual y anual de la copropiedad o cuando la cuota extraordinaria no supere cuatro veces la cuota administración mensual.
Entre tanto para cuotas extraordinarias y cuando cuya cuantía total durante la vigencia presupuestal que supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales requerirá aprobación con quorum calificado, es decir, mayor al 70 % de los coeficientes de la copropiedad.
Publicidad
¿Por qué es importante el fondo de imprevistos en propiedad horizontal?
Para la abogada Reyes González es crucial recordar que toda copropiedad debe tener constituido un fondo de imprevistos equivalente mínimo al 1 % de su presupuesto anual. Este dinero existe precisamente para estas emergencias.
Aunque el dinero esté ahí, solo la Asamblea puede autorizar su uso. “Hemos visto administradores que usan este fondo sin autorización y terminan en problemas legales”, señaló la jurista, quien recalcó que ese fondo solo puede usarse para verdaderos imprevistos.
¿Cuáles son los errores más comunes a la hora de reparar daños en propiedad horizontal?
La abogada Reyes González especificó que hay diferentes errores que se comete en las Propiedades Horizontales a la hora de abordar los daños y sus arreglos. Estas son algunas de las fallas más comunes.
- Ejecutar reparaciones sin evaluaciones y cotizaciones detalladas y especializadas: Esto puede generar sobrecostos y conflictos.
- No documentar los daños: Sin evidencia fotográfica y técnica es difícil reclamar seguros o justificar gastos.
- Tomar decisiones apresuradas: Las emergencias requieren rapidez, pero también prudencia legal.
Publicidad
Recomendaciones para residentes y administradores en caso de daños
Actuar a tiempo y tomar decisiones oportunas en la copropiedad es fundamental para una mejor convivencia. La abogada Reyes González compartió algunas recomendaciones para los administradores de propiedad horizontal que se enfrenten a este tipo de casos.
- Actúe de inmediato para la protección de personas y bienes: deje constancia escrita de todas las medidas.
- Contacte al asesor de seguros o aseguradora y solicite revisión del daño, para evidenciar si es posible demarcarlo como siniestro: no ejecute obras definitivas sin coordinar al asegurador, haciendo parte al consejo de administración en el proceso.
- Solicite informe técnico (expertos en el tema) y al menos tres cotizaciones antes de contratar en igualdad de condiciones: documente la comparación.
- Use el Fondo de Imprevistos si existe y si la asamblea lo autorizó.Si no, convoque con urgencia a Asamblea extraordinaria con orden del día claro, debidamente documentado.
- Realice el debido acompañamiento detallado del asunto y así podrá suministrar información veraz ante inquietudes de residentes y propietarios, siempre en miras a solucionar y no generando pánico, desequilibrio y preocupación entre la comunidad.
- Asesórese jurídicamente al momento de realizar contrato, incluso desde la apertura de licitación o pliegos respectivos.
En el caso de los residentes, la jurista también compartió algunas recomendaciones para que se tenga en cuenta en casos de daños en su edificio o conjunto residencial.
- En caso de ser parte del consejo de administración, haga parte del proceso, optimice las soluciones, verifique las cotizaciones e informes que realice la administración
- Asista a las asambleas, infórmese de lo ocurrido, de las vías de solución, garantías; sea parte del proceso.
- Analice las diferentes propuestas y tenga en cuenta las recomendaciones del estudio administrativo realizado, no siempre lo más económico es la mejor alternativa.
