En edificios y conjuntos residenciales se suelen divulgar el listado de morosos. Sin embargo, hay varios puntos que se deben tener en cuenta.
Quedarse atrasado en el pago de la administración del edificio o conjunto residencial suele ser una de las principales preocupaciones de propietarios y arrendatarios.
Este es uno de los principales problemas para la sostenibilidad financiera de los edificios y conjuntos. En la búsqueda de recuperar la cartera de morosos, los administradores afrontan un dilema jurídico: el legítimo derecho al cobro y el derecho fundamental a la intimidad y buen nombre de los propietarios morosos.
La abogada especialista en Propiedad Horizontal,Lina Margarita Reyes González, explicó cuáles son los límites y claridades para divulgar la lista de morosos en los edificios y conjuntos residenciales.
Si bien es posible divulgar este tipo de información en los edificios y conjuntos residenciales también hay varias condiciones para hacerlo.
De seguro usted conoce edificios o lugares en los que se divulga, a la vista de todos, el listado de las personas que aún no pagan la cuota de administración.
La publicación de estos listados ha sido costumbre desde hace más de 20 años. Como recuerda la abogada Reyes González, el artículo 51 de la Ley 675 de 2001, faculta a los administradores para gestionar el cobro de cartera en miras a lograr el optimo recaudo y a su vez procurar el cumplimiento de obligaciones de las personas jurídica.
La abogada especializada en Propiedad Horizontal recordó que si bien algunos recurren a publicar la lista de morosos sin mayores cuestionamientos, como una herramienta de presión social para el recaudo de cuotas de administración, esta práctica tiene límites.
No obstante, la abogada Reyes González aclaró que el panorama jurídico experimentó un giro significativo con la Sentencia C-328 de 2019 de la Corte Constitucional, que reconfiguró los límites de esta práctica. En ese sentido, condicionó su aplicación al respeto irrestricto de los derechos a la intimidad, buen nombre y ‘habeas data’ de los copropietarios.
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“Esta sentencia se centró en la protección de datos personales dentro del régimen de propiedad horizontal, estableciendo que la publicación de listas de morosos no puede convertirse en una práctica arbitraria o desproporcionada”, afirmó la abogada Reyes González.
¿Cómo se puede publicar la lista de morosos en el edificio?
De acuerdo con la jurista Reyes González, la publicación de cartera morosa requiere un análisis de varios criterios que garantice derechos y cumpla con la ley de protección de datos (Ley 1581 de 2012).
“La información publicada debe limitarse a datos objetivos y verificables: número de inmueble, meses en mora y monto adeudado, sin incluir nombres completos, documentos de identidad o información datos sensibles de los deudores”, precisó la abogada especialista en propiedad horizontal.
Para Reyes González, el principio de proporcionalidad exige que la medida sea necesaria, idónea y no excesiva para alcanzar el fin legítimo de recaudo.
“Es fundamental que la administración haya agotado previamente mecanismos de cobro menos invasivos: comunicaciones escritas, llamadas telefónicas, acercamiento para acuerdos de pago. La publicación debe ser el recurso escalafonado, nunca el primero; erradamente administraciones o consejos consideran que gestionar la cartera es realizar una publicación”, explica la abogada.
¿En qué lugares se puede ubicar el listado de morosos en edificios y conjuntos residenciales?
Unos de los aspectos más cuestionados por residentes es la ubicación del listado de morosos.
Para la especialista es necesario que está publicación obedezca a criterios de proporcionalidad y limitación de finalidad.
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“Los lugares permitidos son exclusivamente las zonas comunes de acceso restringido del conjunto o edificio generalmente existe una cartelera en la oficina de administración para estas publicaciones o áreas que requieran ingreso autorizado”, detalló la abogada Reyes González.
Bajo esa premisa, la abogada especialista en Propiedad Horizontal advierte que espacios exteriores o lugares a los que tengan acceso visitantes, como el ascensor, no son sitios idóneos para ubicar el listado de morosos.
“Está prohibida la publicación en el lobby de acceso público, espacios visibles desde la vía pública, fachadas externas o redes sociales, ascensores a los que tenga acceso visitantes, proveedores, domiciliarios, terceros en general, pues esto constituiría una vulneración desproporcionada y excedería la finalidad legítima de informar exclusivamente a los copropietarios”, afirma la abogada.
En línea con lo anterior, la jurista explicó que la cartelera destinada a este fin debe estar claramente identificada y ubicada en zonas donde únicamente los residentes, propietarios y personas autorizadas tengan acceso.
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“La Sentencia C-328 de 2019 enfatiza que la medida busca informar a la comunidad de copropietarios, no generar estigmatización social del deudor ante terceros ajenos a la copropiedad”, añade Reyes González.
¿A partir de qué mes en mora se puede efectuar el aviso?
Si bien la morosidad se genera mes vencido de su pago oportuno, en la práctica se recomienda que la publicación proceda cuando exista una mora superior a 90 días.
Una vez superados acercamientos, gestión interna, comunicaciones, este plazo y procedimiento de gestión administrativa permite al deudor ponerse al día en su situación sin exposición pública inmediata y demuestra que la administración ha intentado cobros previos por vías menos invasivas.
“Es crucial que el reglamento de propiedad horizontal establezca este plazo de manera expresa, otorgando seguridad jurídica tanto a la administración como a los copropietarios. Publicar deudas de uno o dos meses podría considerarse desproporcionado”, afirmó la abogada Reyes González.
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Límites para garantizar dignidad humana
A juicio de la jurista, la Sentencia C-328 de 2019 no eliminó la facultad de publicar listas de morosos, pero sí estableció límites claros que protegen la dignidad humana. “Estos límites no debilitan la gestión administrativa; la fortalecen al dotarla de legitimidad constitucional y reducir riesgos legales”, señala.
Para la especialista en Propiedad Horizontal, el verdadero desafío para administradores y consejos de administración consiste en diseñar estrategias de recaudo efectivas que respeten los derechos fundamentales.
“Esto implica invertir en comunicación asertiva, establecer planes de pago flexibles, implementar políticas de tratamiento de datos robustas y recurrir a la publicación solo como última medida, ejecutada con proporcionalidad y estricto apego a la legalidad”, puntualizó.
