Lo acontecido en la ciudad de Bogotá la semana pasada, donde en un edificio de uso residencial operaba una clínica estética, incumpliendo los requerimientos mínimos exigidos por las autoridades sanitarias y, además, incumpliendo las normas urbanísticas, ya que su licencia era de uso residencial, llevó al cierre del establecimiento por los incumplimientos antes dichos. Afortunadamente, quien denunció este cambio de uso fue la misma copropiedad, evitando con ello situaciones de responsabilidad civil y penal por no haber tenido control en el cumplimiento de la norma urbanística.
Una situación idéntica se ha presentado con el manejo de los arrendamientos turísticos, donde el artículo 34 de la Ley 1558 de 2012, modificado por el artículo 144 del Decreto 2106 de 2019, estableció una sanción de hasta tres salarios mínimos a los administradores de propiedad horizontal que no denuncien ante las autoridades el ejercicio de dicha actividad.
Las licencias otorgadas por las autoridades urbanísticas son las que determinan los usos que deben tener los inmuebles: residencial, comercial, mixto, dotacional, industrial, entre otros. Pero nunca los determinan ni los reglamentos, ni los criterios de un consejo de administración, ni de una asamblea, sin que se adelante la respectiva licencia de destinación. También hay ciertos establecimientos que requieren permisos especiales, tales como el hospedaje y alojamiento, la venta de alcohol, los juegos de suerte y azar, la industria de manufactura pesada, las estaciones de servicio y la venta de combustible. La falta de control por parte de las autoridades administrativas de la persona jurídica de la copropiedad conlleva sanciones y responsabilidades que terminarán asumiendo todos los copropietarios o los administradores por haberse sobrepasado las funciones o por descuido al no haber denunciado.
Ahora es necesario dejar claro que, en el caso de las propiedades horizontales de uso residencial, donde se permite el trabajo en casa, dichas actividades podrán ejercerse siempre y cuando no impliquen atención al público.
El mecanismo de denuncia, inicialmente, debe adelantarse ante las autoridades de policía, existiendo también otros mecanismos, como los procesos verbales sumarios o las mismas acciones populares, ya que el incumplimiento de dichas normas atenta contra el derecho público de uso y urbanismo de las ciudades.
No realizar oportunamente los requerimientos a los propietarios infractores, como interponer los recursos judiciales para hacer cumplir las normas urbanísticas, hace que, con el transcurso del tiempo, por efecto de la caducidad y la prescripción, sea imposible hacer dichas reclamaciones, desvalorizando todos los inmuebles de la copropiedad y, en caso de un daño a futuro, hacerse solidariamente responsable por la omisión.
